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Videograf filmt den Balkon und Innenhof eines Altbaus in Hamburg

Digitales Immobilienmarketing heißt: Eure Immobilie wird dort gefunden, wo Käufer und Mieter heute suchen. Das sind Portale, Google, eure Website und soziale Netzwerke. Dort soll sie auch überzeugen, bevor überhaupt jemand zum Besichtigungstermin kommt. In diesem Ratgeber zeigen wir euch, welche Kanäle sich wofür eignen, wie ihr eine Vermarktung Schritt für Schritt plant, woran ihr Erfolg messt und welche Regeln in Deutschland gelten. Jeder dieser Kanäle lebt von seinen Bildern. Deshalb erfahrt ihr auch, warum Fotos und Objektfilme das Fundament jeder Online-Vermarktung sind.

LucaskowronekObjekte online überzeugend präsentierenHochwertige Immobilienfotos und Objektfilme geben Interessenten schon vor der Besichtigung einen umfassenden Eindruck von eurem Objekt.Immobilienfotografie ansehen

Kurz gesagt

  • Digitales Immobilienmarketing bündelt Portale, eigene Website, Suchmaschinen, Anzeigen, Social Media und E-Mail zu einer geplanten Vermarktung.
  • Die eigene Website ist der Ankerpunkt: Dort laufen Anfragen aus allen anderen Kanälen zusammen und lassen sich messen.
  • Fotos, Videos und Rundgänge entscheiden, ob Interessenten klicken, dranbleiben und eine passende Besichtigungsanfrage schicken.
  • Messt nicht nur die Reichweite, sondern auch qualifizierte Anfragen, Kosten pro Anfrage und die Zeit bis zum Abschluss.
  • Kennzeichnungspflicht für Makler, Einwilligungen für Werbung und Datenschutz gehören von Anfang an in die Planung.

Inhaltsverzeichnis

Was digitales Immobilienmarketing eigentlich umfasst

Immobilienmarketing ist mehr als ein Inserat. Die Forschung beschreibt es als Summe zielorientierter, systematisch geordneter Maßnahmen, die analysiert, geplant, umgesetzt und kontrolliert werden. Die digitale Variante nutzt dafür Online-Kanäle, folgt aber derselben Logik: Ihr wisst, wen ihr erreichen wollt, mit welcher Botschaft und auf welchem Weg.

Durch die Digitalisierung ändert sich vor allem die Reichweite. Mit digitalen Kanälen könnt ihr Interessenten überregional erreichen und mit aussagekräftigen Präsentationen früh Interesse wecken, auch für Objekte in weniger gefragten Lagen. Ganz praktisch heißt das: Die Familie aus München, die nach Hamburg zieht, sieht eure Doppelhaushälfte in Rahlstedt genauso schnell wie jemand, der drei Straßen weiter wohnt.

Dabei geht es um zwei Ebenen, die ihr auseinanderhalten solltet:

  • Objektmarketing: Ein bestimmtes Haus oder eine Wohnung soll schnell und zum passenden Preis verkauft oder vermietet werden.
  • Markenmarketing: Ihr als Makler, Bauträger oder Immobilienunternehmen wollt bekannter werden, Vertrauen aufbauen und neue Eigentümer gewinnen.

Beide Ebenen greifen ineinander. Jedes gut präsentierte Objekt ist zugleich Werbung für euch. Ein Eigentümer, der eure Inserate auf dem Portal sieht, entscheidet oft genau danach, wem er sein eigenes Haus anvertraut.

Die wichtigsten Kanäle und wofür sie taugen

Nicht jeder Kanal leistet dasselbe. Manche bringen schnell viele Kontakte, andere bauen langsam, aber nachhaltig Sichtbarkeit auf. Die folgende Übersicht hilft euch bei der Auswahl.

Kanal Stärke Wann wirksam Worauf ihr achten solltet
Immobilienportale Große Reichweite, gezielte Suche nach Lage, Preis, Größe Ab dem ersten Tag des Inserats Starkes Titelbild, vollständige Angaben, schnelle Antwort auf Anfragen
Eigene Website mit Objektseiten Kontrolle über Darstellung, Daten und Kundenreise Dauerhaft, wächst mit der Zeit Kurze Kontaktformulare, Bilder, Grundriss, Lage, Energieausweis
Suchmaschinenoptimierung (SEO) Gefunden werden bei Suchen wie „Wohnung kaufen Eimsbüttel“ Eher nach Monaten Seiten zu Stadtteilen und Objektarten, regelmäßige Pflege
Suchmaschinenwerbung Sichtbar genau dann, wenn jemand sucht Schnell nach dem Start Klare Landingpage, Budget und Kosten pro Anfrage im Blick
Social Media (eigene Beiträge und Anzeigen) Reichweite im Umkreis, Videos, Markenaufbau Anzeigen schnell, eigene Beiträge langfristig Hochformat-Video, die ersten Sekunden zählen
E-Mail und Newsletter Bestehende Suchkunden direkt erreichen Sofort bei passender Liste Nur mit gültiger Einwilligung

Wichtig ist das Zusammenspiel. Die Fachliteratur empfiehlt ausdrücklich, digitale Strategien mit klassischen Kontakten zu kombinieren. Das Gespräch mit dem Nachbarn, das Schild am Gartenzaun und die Empfehlung eines früheren Kunden verlieren nicht an Wert, nur weil ein Video auf Instagram läuft.

Die Website als Drehscheibe

Portale und soziale Netzwerke gehören euch nicht. Die Regeln, die Preise und die Sichtbarkeit bestimmen andere. Auf eurer eigenen Website habt ihr dagegen alles in der Hand. Auch das Handelsblatt beschreibt hochwertige Websites und eigene Landingpages als zentral: Über Suchmaschinen oder Social Ads kommen Interessenten genau dort an.

Eine gute Objektseite beantwortet die Fragen, die Interessenten sonst am Telefon stellen würden. Sie zeigt Bilder, Grundrisse, Lage und Energieausweis auf einen Blick. Haltet das Kontaktformular kurz: Name, E-Mail, ein Feld für die Nachricht. Wer beim ersten Kontakt gleich Telefonnummer, Haushaltseinkommen und Wunschtermin eintragen muss, schickt oft gar nichts.

Portale: Reichweite mit Tempo

Auf den großen Portalen beginnt für viele Käufer die Suche. Das bringt viele Anfragen, aber auch viel Konkurrenz: In der Trefferliste steht euer Objekt direkt neben zwanzig anderen. Entscheidend ist hier das erste Bild, denn oft ist es das Einzige, was ein Interessent beim Scrollen wirklich sieht. Welches Motiv dafür taugt, beschreiben wir in unserem Ratgeber zur Bildreihenfolge im Exposé. Und antwortet schnell. Wer am Abend fragt und erst nach drei Tagen eine Antwort bekommt, hat sich in der Zwischenzeit meist schon andere Objekte angesehen.

Social Media: Bewegtbild für den Umkreis

Instagram, Facebook und Co. sind keine Suchmaschinen. Dort sucht niemand gezielt nach einer Dreizimmerwohnung, aber viele bleiben bei einem guten Video hängen. Deshalb funktionieren kurze Objektfilme hier so gut: ein Gang durch den Altbau in Winterhude, Morgenlicht auf dem Dielenboden, der Blick vom Balkon in den Hinterhof. Solche Szenen wecken Interesse bei Menschen, die erst in ein paar Monaten umziehen wollen. Gleichzeitig zeigen sie Eigentümern in eurer Region, wie ihr arbeitet.

Warum Fotos und Filme jeden Kanal tragen

Egal, welchen Kanal ihr wählt: Überall entscheidet die Präsentation, ob jemand weiterklickt. Ein Portal-Inserat mit dunklen Handyfotos verliert gegen das Nachbarinserat mit hellen, geraden, gut bearbeiteten Bildern. Ein Social-Media-Beitrag ohne Bewegung wird überscrollt.

Der Nutzen geht aber über den Klick hinaus. Mit Fotos, Videos und virtuellen Rundgängen können Interessenten die Immobilie vorab selbstständig prüfen. Sie können besser einschätzen, ob das Objekt zu ihnen passt, und ihr bekommt eher vorbereitete, passende Besichtigungsanfragen. Das erspart euch Termine mit Menschen, die nach zwei Minuten merken, dass ihnen die Küche zu klein ist.

Warum Fotos und Filme jeden Kanal tragen — overview diagram

Stellt euch zwei Interessenten vor. Der erste hat drei Fotos gesehen und kommt zur Besichtigung, um überhaupt zu verstehen, wie die Räume zusammenhängen. Der zweite hat einen 45-Sekunden-Film gesehen. Er weiß, dass man vom Wohnbereich direkt auf die Terrasse geht, dass das Bad ein Fenster hat und dass abends die Sonne in die Küche fällt. Er kommt mit konkreten Fragen zur Heizung und zur Rücklage. Mit welchem Gespräch kommt ihr schneller zum Abschluss?

Fotos oder Video: was wann passt

  • Fotos braucht jedes Exposé und jedes Portal. 15 bis 25 bearbeitete Bilder decken eine typische Wohnung oder ein Einfamilienhaus vollständig ab: Außenansicht, alle Haupträume, Details, Garten oder Balkon.
  • Ein Objektfilm von 30 bis 60 Sekunden zeigt, wie die Räume zusammenhängen und wie es sich anfühlt, dort zu leben. Er passt ideal zu Social Media, auf die Objektseite und als Link ins Exposé.
  • Ein Film mit persönlicher Vorstellung durch Makler oder Eigentümer schafft zusätzlich Vertrauen. Interessenten sehen, mit wem sie es zu tun haben, bevor sie anrufen. Was ihr dabei vor der Kamera sagt, zeigen wir euch im Ratgeber zum Skript für das Immobilienvideo.

Wenn ihr unsicher seid, was zu eurem Objekt passt, hilft euch unser Vergleich Immobilienfotos oder Objektvideo weiter.

Schritt für Schritt: eure Online-Vermarktung planen

Wer nur das Inserat online stellt und abwartet, verschenkt Potenzial. Die Forschung empfiehlt einen klaren Ablauf: Situationsanalyse, Ziele, Strategie, Maßnahmen und laufende Kontrolle. Auf ein einzelnes Objekt übertragen sieht das so aus:

  1. Objekt und Zielgruppe klären. Wer kauft diese Wohnung realistisch? Ein junges Paar, eine Familie, ein Kapitalanleger? Davon hängt ab, was ihr in den Vordergrund stellt: Kinderzimmer und Garten oder Mietrendite und Anbindung.
  2. Ziel festlegen. Verkauf innerhalb von acht Wochen? Zehn qualifizierte Besichtigungen? Mit einem klaren Ziel könnt ihr später messen, ob die Vermarktung funktioniert.
  3. Inhalte produzieren. Fotos, Grundriss, Objektfilm, Exposétext. Bereitet die Immobilie gut vor: aufräumen, Licht an, persönliche Gegenstände reduzieren. Unsere Checkliste für den Foto- und Filmtermin hilft euch dabei.
  4. Kanäle auswählen. Das Portal als Basis, eine Objektseite auf eurer Website, dazu Social Media für den Film. Hat ein Objekt eine besondere Zielgruppe, ergänzt ihr bezahlte Anzeigen oder einen Newsletter an eure Suchkunden.
  5. Starten und schnell reagieren. In den ersten Tagen nach der Veröffentlichung kommen meist die meisten Anfragen. Plant feste Zeiten ein, in denen ihr antwortet.
  6. Auswerten und nachsteuern. Viele Klicks, aber wenige Anfragen? Dann passt vielleicht der Preis nicht, oder die Bilder versprechen etwas anderes als die Daten. Wenige Klicks? Dann ist das Titelbild zu schwach.

Dieser Ablauf ist kein Selbstzweck. Die Forschung warnt davor, Marketing nur als schnelles Instrument zur Schadensbegrenzung zu sehen. Wer sich erst um die Präsentation kümmert, wenn ein Objekt schon seit Wochen online steht, kämpft gegen ein „verbranntes“ Inserat an.

Kennzahlen: woran ihr Erfolg erkennt

Ein großer Vorteil der digitalen Vermarktung: Ihr könnt alles messen. Auch der Leitfaden des Verbands der Thüringer Wohnungswirtschaft nennt gute Messbarkeit, Zielgruppenselektion und Dialog als Stärken der Online-Kommunikation. Diese Kennzahlen lohnen sich:

  • Klickrate: Wie viele Menschen, die euer Inserat oder eure Anzeige sehen, klicken darauf? Hier wirkt vor allem das erste Bild.
  • Hook-Rate bei Videos: Wie viele Zuschauer bleiben über die ersten Sekunden hinaus dran? Daran seht ihr gut, ob euer Film in den ersten Sekunden fesselt.
  • Qualifizierte Anfragen: Nicht jede Anfrage zählt gleich. Zählt die, bei denen Budget, Zeitplan und Wunschprofil zum Objekt passen.
  • Kosten pro Anfrage: Bei bezahlten Anzeigen der wichtigste Wert, um Budgets zu vergleichen.
  • Conversion-Rate der Website: Wie viele Besucher eurer Objektseite schicken eine Anfrage?
  • Zeit bis zum Abschluss: Am Ende zählt, wie lange ein Objekt am Markt ist.

Dafür braucht ihr kein großes Dashboard. Tragt pro Objekt einmal in der Woche Aufrufe, Anfragen und Besichtigungen in eine einfache Tabelle ein. Schon nach wenigen Objekten seht ihr, welche Kanäle und welche Präsentation bei euch funktionieren.

Recht und Datenschutz: was in Deutschland gilt

Digitale Werbung macht vieles einfacher, aber nicht alles ist erlaubt. Drei Punkte solltet ihr kennen:

  • Kennzeichnungspflicht: Gewerbliche Makler müssen in Inseraten neben ihrem Namen deutlich auf ihre Vermittlertätigkeit hinweisen. Abkürzungen wie „IM“, „IMB“ oder „Verm.“ sind laut IHK unzulässig, auch „Imm.“ solltet ihr vermeiden.
  • Einwilligung für Werbung: Werbeanrufe bei Verbrauchern sind nur mit vorheriger ausdrücklicher Einwilligung zulässig. Die Einwilligung muss Kanal, Produkt und werbendes Unternehmen konkret benennen. Das erklärt das IHK-Merkblatt zu Werbung und personenbezogenen Daten. Das gilt auch für euren Newsletter an Suchkunden.
  • Auskunft und Löschung: Interessenten können Auskunft verlangen, welche Daten ihr über sie gespeichert habt, woher sie stammen und wozu ihr sie nutzt. Daten, die ihr nicht mehr braucht, müsst ihr löschen.

Bei Fotos und Filmen kommt ein vierter Punkt hinzu: Achtet darauf, dass keine Personen, Familienfotos, Post mit Namen oder Kfz-Kennzeichen zu sehen sind. Klärt außerdem vorab, wo ihr das Material nutzen dürft. Geht es um einen konkreten Fall, etwa eine Abmahnung oder eine Einwilligungserklärung, ist eine Fachanwältin oder ein Fachanwalt für IT- und Wettbewerbsrecht die richtige Ansprechperson.

Unsere Sicht aus der Praxis

Wir fotografieren und filmen Wohnungen und Häuser in Hamburg und Umgebung. Dabei sehen wir immer wieder dasselbe Muster: Makler investieren in Portalpakete, Anzeigenbudgets und eine neue Website, und dann landen dort Bilder, die nebenbei mit dem Handy entstanden sind. Jeder Kanal verstärkt, was ihr hineingebt. Reichweite macht gute Bilder sichtbarer, schwache leider auch.

Darum raten wir: Fangt bei den Inhalten an, nicht bei den Kanälen. 15 bis 25 sauber bearbeitete Fotos und ein Objektfilm von 30 bis 60 Sekunden reichen für Exposé, Portal, Website und Social Media zugleich. Ihr produziert einmal und nutzt das Material überall, in den Formaten, die der jeweilige Kanal braucht.

Und plant mit festen Kosten. Wer regelmäßig neue Objekte vermarktet, will vorher wissen, was ein Termin kostet, statt hinterher eine Stundenabrechnung zu prüfen. Deshalb nennen wir jeden Preis vor dem Termin verbindlich, eine Korrekturrunde ist inklusive. So könnt ihr die Präsentation jedes Objekts sauber kalkulieren und dem Eigentümer genau sagen, was ihn erwartet.

— die Redaktion

Fotos und Objektfilm für eure Vermarktung in Hamburg

Ihr wollt eure nächste Immobilie in Hamburg oder Umgebung digital vermarkten? Dann übernehmen wir den visuellen Teil: bearbeitete Fotos und einen Objektfilm, auf Wunsch mit persönlicher Vorstellung durch euch oder den Eigentümer. Ihr bekommt JPGs und Videos, abgestimmt auf Exposé, Portale, Website und Social Media.

Lucaskowronek

Unsere Festpreise: Fotos ab 399 €, Objektfilm ab 599 €, Fotos + Video ab 899 €, jeweils einmalig und vor dem Termin verbindlich angeboten. Bei Google haben uns unsere Kunden mit fünf Sternen bewertet. Alle Leistungen und Pakete findet ihr unter Fotos, Video oder beides. Beispiele aus unserer Arbeit seht ihr bei den ausgewählten Immobilienfilmen.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen digitalem und klassischem Immobilienmarketing?

Das Ziel ist dasselbe: ein Objekt zum passenden Preis verkaufen oder vermieten. Digitales Immobilienmarketing nutzt dafür Portale, Website, Suchmaschinen, Social Media und E-Mail. Es erreicht Interessenten auch überregional und lässt sich genau messen. Klassische Wege wie Empfehlungen, Schilder und persönliche Kontakte bleiben eine sinnvolle Ergänzung.

Welcher Kanal bringt am schnellsten Anfragen?

Immobilienportale und bezahlte Anzeigen bei Google oder in sozialen Netzwerken bringen meist schon in den ersten Tagen Kontakte. Suchmaschinenoptimierung und eine starke eigene Website brauchen länger. Dafür bauen sie dauerhaft Sichtbarkeit auf, für die ihr nicht jeden Monat neu bezahlt.

Lohnt sich ein Objektfilm auch für eine kleine Wohnung?

Ja, gerade bei kleinen Wohnungen hilft ein Film, weil er zeigt, wie die Räume zusammenhängen und wie viel Platz wirklich da ist. Dafür reicht ein Film von 30 bis 60 Sekunden. Ihr könnt ihn auf Portal, Website und Social Media gleichzeitig einsetzen.

Was kostet professionelle Immobilienfotografie in Hamburg?

Bei uns gibt es Fotos ab 399 €, einen Objektfilm ab 599 € und das Paket aus Fotos und Video ab 899 €, jeweils zum Festpreis. Der genaue Preis hängt vom Objekt und vom Leistungsumfang ab. Mehr dazu lest ihr im Ratgeber Was kostet ein Immobilienfotograf in Hamburg?

Können private Eigentümer ihre Immobilie selbst digital vermarkten?

Ja. Auch private Verkäufer können Portale, eine einfache Objektseite und Social Media nutzen. Gerade wer privat inseriert, profitiert von professionellen Bildern, denn damit hält das Inserat mit den Angeboten gewerblicher Anbieter mit.

Quellen

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Ein neues Objekt?

Erzählt mir vom Objekt und wo ihr es zeigen wollt. Dann schauen wir gemeinsam, ob Fotos reichen oder ein Film dazukommt.

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