Geerbte Immobilie verkaufen: Ablauf, Steuern und Vermarktung

Eine geerbte Immobilie können Sie verkaufen, sobald klar ist, wem sie gehört. Als Alleinerbe entscheiden Sie allein, als Erbengemeinschaft in aller Regel nur gemeinsam. Bevor das Objekt online geht, sollten Sie drei Dinge klären: Haben Sie einen Erbnachweis? Fällt Steuer auf den Gewinn an? Was ist die Immobilie heute wert? Danach geht es auf dem üblichen Weg weiter, über Unterlagen, Vermarktung und Notar. Hier finden Sie jeden Schritt, die wichtigsten Steuerregeln und meine Sicht darauf, wie ein geerbtes Haus oder eine geerbte Wohnung bei Interessenten wirklich ankommt.

Kurz gesagt

• Wer verkauft: Alleinerben entscheiden selbst. In einer Erbengemeinschaft müssen beim Verkauf in der Regel alle Miterben mitwirken oder wirksam vertreten sein.
• Nachweis: Für das Grundbuch brauchen Sie meist einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll.
• Steuern: Die Zehnjahresfrist beginnt nicht neu. Hat der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft oder selbst bewohnt, ist der Verkauf häufig steuerfrei.
• Ablauf: Wert ermitteln, Unterlagen sammeln, vermarkten, beim Notar beurkunden, Kaufpreis erhalten, Umschreibung im Grundbuch.
• Vermarktung: Ein leergeräumtes Elternhaus wirkt auf Fotos schnell kühl. Gute Bilder und ein kurzer Objektfilm zeigen, wie viel Leben in den Räumen steckt.

Wer darf die geerbte Immobilie verkaufen?

Mit dem Erbfall geht die Immobilie auf die Erben über. Ins Grundbuch kommen Sie allerdings erst, wenn Sie Ihr Erbrecht nachweisen. Laut Grundbuchordnung geschieht das grundsätzlich mit einem Erbschein oder einem Europäischen Nachlasszeugnis. Gibt es ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag, können diese Urkunde und die Niederschrift über die Eröffnung genügen. Das Grundbuchamt darf trotzdem einen Erbschein verlangen. Planen Sie dafür also etwas Zeit ein, bevor Sie Interessenten einladen.

Alleinerbe: Sie entscheiden allein

Sind Sie Alleinerbe, bestimmen Sie selbst über Verkauf, Preis und Zeitpunkt. Sie brauchen den Erbnachweis, die Unterlagen und einen Käufer. Weitere Abstimmung ist nicht nötig.

Erbengemeinschaft: Alle müssen an einen Tisch

Erben mehrere Personen, wird es anspruchsvoller. Für den Verkauf einer Nachlassimmobilie ist regelmäßig die Mitwirkung aller Miterben erforderlich. Nur in bestimmten Konstellationen lässt er sich als ordnungsgemäße Verwaltung mit Mehrheit beschließen. In der Praxis verlangen Notare, Käufer und finanzierende Banken üblicherweise, dass alle Miterben den Kaufvertrag unterschreiben oder wirksam vertreten sind.

Wohnt ein Miterbe weit weg, hilft eine Vollmacht. Legen Sie diese dem Notariat frühzeitig vor, denn eine mündliche Zusage ersetzt sie nicht. Mein Tipp für die Abstimmung:

• Einigen Sie sich früh auf einen Ansprechpartner, der Termine, Notar und Vermarktung koordiniert.
• Halten Sie Mindestpreis, Zeitrahmen und Kostenaufteilung schriftlich fest.
• Klären Sie, wer persönliche Gegenstände übernimmt und wer die Räumung organisiert.

Kommt keine Einigung zustande, kann eine Mediation helfen. Als letztes Mittel bleibt die Teilungsversteigerung. Sie dauert lange und bringt oft weniger ein als ein gemeinsamer Verkauf. Jede Mühe um eine Einigung lohnt sich also.

Verkaufen, vermieten oder behalten?

Nicht jede geerbte Immobilie muss sofort auf den Markt. Stellen Sie sich vor der Entscheidung ein paar ehrliche Fragen:

• Wollen oder können Sie selbst einziehen? Dann kann Behalten die beste Lösung sein, auch steuerlich.
• Haben Sie Zeit und Nerven für Mieter? Vermieten bringt laufende Einnahmen, aber auch Verwaltung, Reparaturen und Abstimmung, besonders in einer Erbengemeinschaft.
• Steht eine größere Sanierung an? Wer dafür kein Geld investieren möchte, verkauft oft lieber und überlässt die Modernisierung dem Käufer.
• Wie gut verstehen sich die Miterben? Eine gemeinsam gehaltene Immobilie verlangt über Jahre Einigkeit. Ein Verkauf schafft klare Verhältnisse.

Viele Erben entscheiden sich am Ende für den Verkauf, weil er die Erbschaft sauber auflöst und jeder seinen Anteil erhält. Wenn das auch Ihr Weg ist, geht es als Nächstes um die Steuern.

Steuern beim Verkauf: Wann es steuerfrei ist

Zwei Steuern werden hier oft verwechselt: die Erbschaftsteuer auf das Erbe selbst und die Einkommensteuer auf einen möglichen Gewinn beim Verkauf, umgangssprachlich Spekulationssteuer genannt.

Die Zehnjahresfrist läuft weiter

Private Veräußerungsgewinne aus Immobilien sind nach § 23 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Für Erben ist entscheidend: Die Frist beginnt mit dem Erbfall nicht neu. Sie übernehmen die steuerliche Position des Erblassers. Maßgeblich ist also, wann er die Immobilie gekauft hat.

Steuerfrei ist der Verkauf in der Regel, wenn

1. der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren erworben hat, oder
2. die Ausnahme für Eigennutzung greift: Die Immobilie wurde zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt oder im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt.

Hat Ihre Mutter also seit Jahrzehnten im Haus gewohnt, spielt die Spekulationssteuer meist keine Rolle. Kritisch sind vor allem vermietete Wohnungen, die der Erblasser erst vor wenigen Jahren gekauft hat. Ob und wie die Eigennutzung des Erblassers in Ihrem Fall angerechnet wird, klären Sie am besten vor dem Verkauf mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.

So wird der Gewinn berechnet

Fällt die Steuer an, zählt nicht der ganze Kaufpreis, sondern nur der Gewinn. Er ergibt sich laut Merkblatt zu privaten Veräußerungsgeschäften aus dem Verkaufspreis minus Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Werbungskosten. Bei einer Erbschaft gelten grundsätzlich die Kosten des Erblassers, vermindert um bereits abgezogene Abschreibungen.

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel mit erfundenen Zahlen:

Dieser Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Je nach Situation kann es sich lohnen, mit dem Verkauf zu warten, bis die Frist abgelaufen ist. Rechnen Sie das mit Ihrer Steuerberatung durch, bevor Sie einen Preis festlegen.

Und die Erbschaftsteuer?

Die Erbschaftsteuer entsteht mit dem Erbfall, egal ob Sie später verkaufen, vermieten oder behalten. Wie hoch sie ausfällt, hängt vom Wert der Immobilie, Ihrem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser und den persönlichen Freibeträgen ab. Für Ehepartner und Kinder liegen diese deutlich höher als für entfernte Verwandte. Das Finanzamt fordert Sie zur Erklärung auf und bewertet die Immobilie dafür. Für ein selbst genutztes Familienheim gibt es besondere Regeln, die an Bedingungen wie das eigene Wohnen über mehrere Jahre geknüpft sind. Ein vorschneller Verkauf kann hier Folgen haben. Sprechen Sie deshalb unbedingt mit Ihrer Steuerberatung, wenn Sie im Elternhaus gewohnt haben oder einziehen wollten und nun doch verkaufen möchten.

Den Wert der geerbten Immobilie ermitteln

Ein realistischer Preis ist die Grundlage für alles: für die Einigung in der Erbengemeinschaft, für die Steuer und für einen zügigen Verkauf. Den Verkehrswert können laut Hinweisen der hessischen Justiz zur Wertermittlung Gutachter, Makler oder das Amtsgericht ermitteln. Die offiziellen Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses in Ihrem Bundesland geben eine erste Orientierung für den Grundstücksanteil.

Gerade in Erbengemeinschaften schafft ein unabhängiges Gutachten Ruhe, weil sich niemand übervorteilt fühlt. Wichtig zu wissen: Der Notar prüft den Kaufpreis nicht. Er sorgt für eine rechtlich ausgewogene und sichere Abwicklung, die wirtschaftliche Bewertung gehört nicht zu seinen Aufgaben.

Diese Unterlagen brauchen Sie

Bei geerbten Immobilien fehlen oft Papiere, weil sie irgendwo im Haus liegen oder nie digitalisiert wurden. Fangen Sie deshalb früh an. Für die Vorbereitung lohnt es sich, diese Unterlagen beim Hausverkauf griffbereit zu haben:

• Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
• aktueller Grundbuchauszug
• Energieausweis
• Baupläne und Baugenehmigungen
• Wohnflächenberechnung
• Flurkarte
• Grundsteuerbescheid
• bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan
• bei vermieteten Objekten: Mietverträge
• Angaben zu Baulasten oder Altlasten

Schauen Sie sich auch die Belastungen im Grundbuch genau an. Eingetragene Rechte wie ein Nießbrauch können den Verkauf komplizieren und sollten vorab geklärt werden. Wege- und Leitungsrechte übernimmt in der Regel der Käufer.

Der Ablauf in acht Schritten

1. Erbnachweis besorgen. Erbschein beantragen oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll bereithalten.
2. Entscheidung treffen. Allein oder gemeinsam mit den Miterben: verkaufen, vermieten oder behalten. Ziele und Mindestpreis schriftlich festhalten.
3. Steuern prüfen. Erwerbsdatum des Erblassers und Nutzung klären, bei Bedarf mit Steuerberatung.
4. Wert ermitteln. Gutachten, Maklereinschätzung oder Bodenrichtwert als Orientierung.
5. Unterlagen sammeln. Die Liste oben abarbeiten und fehlende Dokumente bei Bauamt, Grundbuchamt oder Hausverwaltung anfordern.
6. Immobilie vorbereiten und vermarkten. Räumen, reinigen, kleine Mängel beheben, dann Fotos und Objektfilm erstellen lassen und das Exposé veröffentlichen.
7. Notartermin. Ein Grundstückskaufvertrag braucht nach § 311b BGB die notarielle Beurkundung. Alle Verkäufer unterschreiben selbst oder sind wirksam vertreten.
8. Abwicklung. Der Notar sichert den Käufer mit einer Auflassungsvormerkung, holt Genehmigungen ein und meldet die Kaufpreisfälligkeit. Nach der Zahlung beantragt er die Umschreibung im Grundbuch. Damit ist der Verkauf abgeschlossen.

Das Elternhaus verkaufsfertig machen

In dieser Phase entscheidet sich, wie schnell sich Interessenten melden. Eine geerbte Immobilie hat zwei typische Ausgangslagen, und beide sind für Fotos eine Herausforderung.

Das Haus ist noch voll eingerichtet. Die Möbel erzählen von Jahrzehnten Familienleben, wirken auf Fremde aber oft schwer und eng. Wer im Exposé blättert, sieht dann vor allem die Schrankwand und nicht den hellen Wohnbereich mit Blick in den Garten.

Das Haus ist schon leergeräumt. Leere Räume wirken auf Bildern schnell kleiner und kühler, als sie sind. Bohrlöcher, helle Flecken an der Wand und nackte Glühbirnen fallen plötzlich auf.

Mein Rat liegt meistens in der Mitte:

• Räumen Sie persönliche Dinge, Fotos und Kleinkram weg. Lassen Sie aber einzelne gut erhaltene Möbel stehen, damit man die Größe der Räume einschätzen kann.
• Sorgen Sie für Licht: Fenster putzen, Vorhänge öffnen, defekte Lampen ersetzen.
• Bringen Sie Garten, Terrasse und Eingang in Ordnung. Diese Bilder sehen Interessenten oft zuerst.
• Lüften Sie gründlich und beheben Sie vor dem Besichtigungstermin kleine Mängel wie tropfende Hähne oder lose Griffe.

Eine ausführliche Liste finden Sie in meinem Ratgeber Immobilie für Fotos vorbereiten. Wenn Sie den Verkauf selbst in die Hand nehmen, hilft Ihnen außerdem mein Beitrag zum Thema Haus online verkaufen.

Ein Objektfilm hat bei Erbimmobilien einen besonderen Vorteil: Er zeigt den Weg durchs Haus, vom Flur in die Küche und von dort auf die Terrasse, wo man sich das Abendessen draußen schon vorstellen kann. Das hilft auch Miterben, die weit weg wohnen und die Vermarktung trotzdem mitverfolgen möchten. Welches Format zu Ihrem Objekt passt, erkläre ich unter Fotos oder Immobilienvideo.

Meine Sicht auf den Verkauf geerbter Immobilien

Ich fotografiere und filme in Hamburg und Umgebung Häuser und Wohnungen, auch solche, die vererbt wurden. Oft stehe ich dann mit Erben in Räumen, in denen sie aufgewachsen sind. Das ist emotional, und es ist verständlich, dass die Vermarktung dann eher nebenbei laufen soll.

Genau hier sehe ich den größten Hebel. Interessenten kennen die Geschichte des Hauses nicht. Sie sehen ein paar Bilder auf einem Portal und entscheiden in Sekunden, ob sie eine Besichtigung anfragen. Dunkle Handyfotos von vollgestellten Zimmern verschenken diese Chance.

Hochwertige Fotos und ein kurzer Objektfilm geben Interessenten schon vor dem Besichtigungstermin einen umfassenden Eindruck. Das spart allen Beteiligten Wege und bringt Menschen zur Besichtigung, die wirklich passen. Für Erbengemeinschaften kommt ein praktischer Punkt dazu: Meine Festpreise stehen vor dem Termin verbindlich fest. Es gibt keinen Stundensatz und keine Nachberechnung, also auch keine Diskussion darüber, wer welche Zusatzkosten trägt.

die Redaktion

Fotos und Objektfilm für Ihre Erbimmobilie

Sie verkaufen eine geerbte Wohnung oder ein Haus in Hamburg oder Umgebung, privat oder über einen Makler? Ich übernehme die visuelle Präsentation: bis zu 25 bearbeitete Fotos, ein Objektfilm von 60 bis 90 Sekunden und auf Wunsch eine persönliche Vorstellung durch Sie oder Ihren Makler im Video. Eine Korrekturrunde ist inklusive.

Sie erhalten JPGs und Videos, die Sie direkt für Exposé, Immobilienportale, Website und Social Media nutzen können. Alle Details und Beispiele finden Sie auf meiner Seite Fotos, Video oder beides.

Häufige Fragen

Kann ich eine geerbte Immobilie sofort verkaufen?

Ja, sobald Sie Ihr Erbrecht nachweisen können und bei mehreren Erben alle Miterben zustimmen. Eine Wartefrist gibt es nicht. Steuerlich kann es sich aber lohnen, das Erwerbsdatum des Erblassers zu prüfen, bevor Sie einen Termin beim Notar vereinbaren.

Muss ich ins Grundbuch eingetragen sein, bevor ich verkaufe?

Sie müssen dem Grundbuchamt gegenüber als Erbe nachgewiesen sein, in der Regel per Erbschein oder notariellem Testament mit Eröffnungsprotokoll. Wie die Eintragung in Ihrem Fall gehandhabt wird, bespricht der Notar mit Ihnen, wenn er den Kaufvertrag vorbereitet.

Was passiert, wenn ein Miterbe nicht verkaufen will?

Suchen Sie zuerst das Gespräch, gern mit Unterstützung einer Mediation. Gelingt keine Einigung, können Miterben ihren Erbteil verkaufen oder eine Teilungsversteigerung beantragen. Letztere dauert lange und bringt oft weniger ein, sie ist also wirklich nur der letzte Ausweg.

Lohnen sich professionelle Fotos auch, wenn das Haus renovierungsbedürftig ist?

Gerade dann. Gute Bilder zeigen ehrlich Grundriss, Licht, Garten und Lage, also genau das, was Käufer bei einem Sanierungsobjekt suchen. So melden sich Interessenten, die das Potenzial erkennen, und Sie vermeiden Besichtigungen, die nach fünf Minuten enden.

Quellen

• § 23 EStG: Private Veräußerungsgeschäfte
• Merkblatt: Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte
• Erbengemeinschaft verwalten: Wer darf entscheiden?
• Erbengemeinschaft: Geerbte Immobilie beim Notar verkaufen
• Ausfüllhinweise zum Wertermittlungsbogen
• Der sichere Weg zur Immobilie führt über den Notar
• Komplikationen beim Immobilienkauf vermeiden
• Haus geerbt: Ablauf und Fristen beim Verkauf

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