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Fotograf macht Fotos von einem Wohnzimmer für eine Anzeige

Ein Haus online zu verkaufen heißt heute vor allem: Die Käufer finden euer Haus im Internet, auf Immobilienportalen, Kleinanzeigen-Seiten oder der Website eines Maklers. Den Vertrag unterschreibt ihr trotzdem beim Notar, denn ein Hausverkauf ist in Deutschland ohne notarielle Beurkundung nicht wirksam. Dazwischen liegen Unterlagen, Preisfindung, Inserat, Besichtigungen und Verhandlung. Hier zeigen wir euch Schritt für Schritt, wie ihr das sauber organisiert und warum die Präsentation im Netz oft darüber entscheidet, wie schnell sich die richtigen Interessenten melden.

Lucaskowroneklucaskowronek.deImmobilien online überzeugend präsentierenHochwertige Fotos und Objektfilme von Lucas Skowronek vermitteln Interessenten schon vor der Besichtigung einen umfassenden Eindruck Ihrer Immobilie.Immobilienfotografie ansehen

Kurz gesagt

  • Online läuft die Vermarktung, offline der Abschluss: Kaufvertrag und Eigentumswechsel gehen immer über Notar und Grundbuch.
  • Der Energieausweis ist Pflicht. Seine Kennwerte gehören schon ins Inserat, spätestens bei der Besichtigung müsst ihr ihn vorlegen.
  • Ein Online-Rechner liefert nur eine grobe Preisspanne. Vergleichsangebote und der Marktbericht des Gutachterausschusses machen euren Preis belastbar.
  • Fotos, Grundriss und ein kurzer Objektfilm sind euer Schaufenster. Wer hier spart, bekommt weniger und schlechter vorsortierte Anfragen.
  • Plant den Ablauf realistisch: Je nach Lage, Preis und Marktlage dauert ein Verkauf vom Inserat bis zum Geldeingang mehrere Monate.

Inhaltsverzeichnis

Drei Wege, ein Haus im Internet zu verkaufen

„Online verkaufen“ kann drei ganz unterschiedliche Dinge bedeuten. Bevor ihr das erste Foto macht, lohnt sich die Frage, welcher Weg zu euch passt.

Weg So funktioniert es Passt, wenn ihr …
Privates Inserat auf Portalen Ihr stellt das Haus selbst auf große Immobilienportale oder Kleinanzeigen-Seiten und führt alle Gespräche selbst Zeit habt, gern selbst verhandelt und euch die Unterlagen zutraut
Makler mit Online-Vermarktung Ein Makler übernimmt Exposé, Portale, eigene Website, Kundenkartei, Besichtigungen und Bonitätsprüfung wenig Zeit habt oder einen möglichst hohen Preis ohne eigene Verhandlungen wollt
Direktankauf durch Unternehmen Ein Ankaufsunternehmen macht euch ein Angebot und kauft selbst Geschwindigkeit wichtiger ist als der letzte Euro

Beim privaten Inserat erreicht ihr über Portale wie ImmoScout24, Immowelt oder Kleinanzeigen viele Suchende, tragt aber die ganze Arbeit. Ein Makler verlangt eine Provision, liefert dafür Erfahrung und Reichweite. Beim Direktankauf zahlt ihr den Komfort meist über einen Preis unter dem, was der freie Markt hergäbe. Für die ersten beiden Wege gilt dasselbe: Ohne ein überzeugendes Inserat klingelt das Telefon nicht.

Der Ablauf in acht Schritten

Der Weg zum verkauften Haus folgt fast immer derselben Reihenfolge. Die einzelnen Etappen beschreibt zum Beispiel der Ratgeber zum Hausverkauf-Ablauf ausführlich, hier die kompakte Fassung für euren Kalender:

  1. Wert ermitteln. Grobe Online-Einschätzung, dann Vergleichsangebote und Marktbericht, bei Bedarf ein Gutachten.
  2. Verkaufsweg wählen. Privat, mit Makler oder Direktankauf (siehe oben).
  3. Unterlagen sammeln. Grundbuchauszug, Energieausweis, Pläne, Flächen. Manches dauert Wochen, also früh anfangen.
  4. Haus vorbereiten und fotografieren. Aufräumen, kleine Reparaturen, dann Fotos, Grundriss und gegebenenfalls ein Objektfilm.
  5. Exposé und Inserat veröffentlichen. Mit allen Pflichtangaben zum Energieausweis.
  6. Anfragen filtern und Besichtigungen führen. Am besten gebündelt an wenigen Terminen.
  7. Verhandeln und Finanzierung prüfen. Erst mit einer Finanzierungsbestätigung geht ihr zum Notar.
  8. Notartermin, Kaufpreis, Übergabe. Nach Beurkundung, Kaufpreiszahlung und Übergabe mit Protokoll ist der Verkauf abgeschlossen; Eigentümer wird der Käufer mit der Umschreibung im Grundbuch.

Wie lange das dauert, hängt vor allem an der Vermarktungsphase: Preis, Lage, Marktlage und die Zahl der Interessenten bestimmen, ob ihr nach wenigen Wochen oder erst nach Monaten beim Notar sitzt. Genau diese Phase könnt ihr mit einem realistischen Preis und einer starken Präsentation am meisten beeinflussen.

Diese Unterlagen braucht ihr

Käufer, Banken und Notar wollen Papiere sehen. Wer sie vor dem ersten Inserat beisammenhat, wirkt seriös und verliert keine Interessenten, während die Bank auf Nachweise wartet. Eine gute Grundausstattung:

  • Grundbuchauszug vom Grundbuchamt beim zuständigen Amtsgericht. Als eingetragene Eigentümer habt ihr dort ein Einsichtsrecht nach § 12 GBO ohne weitere Begründung.
  • Energieausweis, gültig und passend zum Gebäude (dazu gleich mehr).
  • Flurkarte bzw. Liegenschaftskarte vom Katasteramt.
  • Baupläne, Baubeschreibung und Grundrisse, oft im Bauarchiv des Bezirks oder beim Architekten.
  • Wohnflächenberechnung, damit eure Quadratmeterangaben belastbar sind.
  • Nachweise über Sanierungen und Modernisierungen: Rechnungen für Dach, Heizung, Fenster, Bäder.
  • Altlastenauskunft, die ihr bei der Umweltbehörde des Kreises oder der Gemeinde beantragen könnt; sie ist für Käufer oft relevant, um Risiken für den Wert einzuschätzen.

Ein Tipp aus der Praxis: Legt alles zusätzlich als PDF in einen Ordner. Ernsthafte Interessenten bekommen nach der Besichtigung den Link, ihre Bank kann sofort prüfen, und ihr müsst nichts doppelt kopieren.

Der Energieausweis ist Pflicht, nicht Kür

Beim Verkauf muss ein Energieausweis vorliegen oder ausgestellt werden. Das Gebäudeenergiegesetz verlangt, dass ihr ihn Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorlegt. Ausnahmen gibt es etwa für sehr kleine Gebäude und Baudenkmäler. Wer keinen hat, sollte ihn vor dem Inserat beauftragen, denn ohne seine Kennwerte ist eure Anzeige unvollständig.

Einen realistischen Angebotspreis finden

Der Preis ist der stärkste Hebel für die Verkaufsdauer. Zu hoch angesetzt, bleibt das Inserat wochenlang online, wird „alt“ und landet in Preisverhandlungen nach unten. Zu niedrig verschenkt ihr Geld.

So kommt ihr zu einer belastbaren Zahl:

  1. Online-Bewertung als Startpunkt. Sie ist schnell gemacht, liefert aber nur eine grobe Preiseinschätzung, weil standardisierte Abfragen Besonderheiten wie Grundstückszuschnitt oder Nachbarschaft kaum erfassen.
  2. Vergleichsangebote ansehen. Sucht auf den Portalen nach Häusern mit ähnlicher Größe, Baujahr und Lage. Beachtet: Das sind Angebots-, keine Verkaufspreise.
  3. Marktbericht des Gutachterausschusses nutzen. Er enthält tatsächlich bezahlte, notariell beurkundete Kaufpreise und ist deshalb die ehrlichste Vergleichsbasis. In Hamburg veröffentlicht ihn der Gutachterausschuss für Grundstückswerte.
  4. Bei Unsicherheit ein Gutachten. Bei Erbengemeinschaften, Scheidungen oder besonderen Objekten lohnt ein Sachverständiger, dessen Bewertung auch vor Gericht oder gegenüber Miterben Bestand hat.

Plant beim Angebotspreis einen kleinen Verhandlungsspielraum ein, aber keinen, der euren Preis unglaubwürdig macht. Käufer vergleichen heute sehr genau.

Das Inserat: was hineingehört

Ein Inserat ist mehr als ein Preis und ein paar Bilder. Es muss die Fragen beantworten, die Käufer beim Scrollen im Kopf haben: Passt die Größe? Passt die Lage? Was kommt an Kosten auf uns zu?

Pflichtangaben zum Energieausweis

Sobald ein Energieausweis vorliegt, muss eine Anzeige in kommerziellen Medien, und dazu zählen die großen Portale, laut § 87 GEG bestimmte Angaben enthalten:

  • die Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis),
  • den Endenergiebedarf oder -verbrauch,
  • die wesentlichen Energieträger für die Heizung,
  • das Baujahr,
  • die Energieeffizienzklasse bei Wohngebäuden.

Die meisten Portale fragen diese Werte in eigenen Feldern ab. Füllt sie vollständig aus.

Die übrigen Eckdaten

Dazu kommen Wohn- und Grundstücksfläche, Zimmerzahl, Ausstattung (Einbauküche, Kamin, Garage, Garten, Keller) und eine Beschreibung. Schreibt die Beschreibung so, dass man sich das Leben im Haus vorstellen kann: Wo steht morgens die Sonne? Wie weit ist es zur Grundschule, zur S-Bahn, zum Bäcker? Was habt ihr in den letzten Jahren erneuert? Ehrlichkeit zahlt sich aus. Bekannte Mängel gehören offen benannt, denn auf einen Haftungsausschluss im Vertrag könnt ihr euch nicht berufen, wenn ihr einen Mangel arglistig verschwiegen habt (§ 444 BGB).

Fotos, Grundriss, Video: der erste Eindruck entscheidet

Im Internet sieht ein Käufer euer Haus zuerst als kleines Vorschaubild zwischen Dutzenden anderen. Ob er klickt, entscheidet das Titelbild. Ob er anfragt, entscheiden die nächsten zehn Bilder und der Grundriss. Professionelle Innen- und Außenfotos, Grundriss, Lageplan und eine genaue Objektbeschreibung gelten als Kernbestandteile eines Exposés.

Fotos, die Anfragen bringen

  • Die Reihenfolge erzählt eine Geschichte. Außenansicht oder das stärkste Motiv vorn, dann Wohnbereich, Küche, Terrasse, Schlafzimmer, Bad. Welches Foto im Exposé nach vorn gehört, haben wir in unserem Beitrag zur Bildreihenfolge im Exposé genau erklärt.
  • Licht statt Blitz. Helle, gerade Aufnahmen bei Tageslicht wirken großzügig und ehrlich. Schiefe Linien und dunkle Ecken lassen Räume kleiner wirken, als sie sind.
  • Weniger ist mehr im Raum. Persönliche Dinge, Kabel, Magnete am Kühlschrank und volle Garderoben wegräumen. Eine praktische Liste findet ihr in unserer Anleitung zur Vorbereitung für Fotos und Video.
  • Der Garten zur richtigen Jahreszeit. Wer im Herbst oder Winter verkauft, sollte vorhandene Sommerbilder vom Garten dazunehmen und als solche kennzeichnen.

Warum ein Objektfilm den Unterschied macht

Fotos zeigen Räume, ein Film zeigt, wie sie zusammenhängen. In 30 bis 60 Sekunden sieht ein Interessent, wie man vom Flur in den Wohnbereich kommt, wie hell die Küche am Nachmittag ist und wie es sich anfühlt, abends auf die Terrasse zu treten und dort zu essen. Das spart euch Besichtigungen mit Leuten, die nach drei Minuten merken, dass der Schnitt nicht passt. Und die, die kommen, haben sich schon halb entschieden.

Besonders stark wirkt ein Film, wenn ihr als Eigentümer oder euer Makler kurz selbst vor die Kamera tretet und erzählt, was ihr am Haus liebt. Was man dort sagt und wie man es locker rüberbringt, zeigt unser Beitrag zum Skript für das Immobilienvideo. Ob für euer Objekt Fotos reichen oder ein Film sich lohnt, hilft euch unser Vergleich Immobilienfotos oder Objektvideo einzuschätzen.

Anfragen, Besichtigungen und Verhandlung

Ein gutes Inserat bringt viele Nachrichten. Damit ihr nicht im Postfach untergeht, hilft ein klares System.

Anfragen filtern. Antwortet mit einer kurzen Standardnachricht und zwei, drei Fragen: Wie viele Personen ziehen ein? Ist die Finanzierung schon geklärt? Bis wann soll es losgehen? Wer darauf nicht antwortet, ist selten ein ernsthafter Käufer.

Besichtigungen bündeln. Legt zwei feste Zeitfenster fest, etwa einen Abend unter der Woche und einen Samstagvormittag. Das spart euch Zeit, und Interessenten merken, dass es Nachfrage gibt. Legt Energieausweis, Grundriss und eine Kopie der wichtigsten Unterlagen bereit.

Bonität prüfen. Bevor ihr einen Notartermin vereinbart, lasst euch eine Finanzierungsbestätigung der Bank zeigen. Beim privaten Verkauf ist das eure Aufgabe, bei einem Makler übernimmt er diese Prüfung.

Gelassen verhandeln. Kennt eure Untergrenze, bevor das erste Angebot kommt. Begründet euren Preis mit Fakten: Sanierungen, Lage, Vergleichspreise aus dem Marktbericht. Lasst euch nicht auf mündliche Zusagen ein, sondern haltet Einigungen schriftlich fest, bevor der Notar den Vertragsentwurf erstellt.

Vier Schritte von Anfragen bis zur schriftlichen Einigung

Notar, Kosten und Steuern

Der Kaufvertrag über ein Haus muss notariell beurkundet werden. Der Notar entwirft den Vertrag, verschickt den Entwurf vorab an beide Seiten und liest ihn beim Termin vor. Lest den Entwurf in Ruhe, fragt nach und lasst Unklarheiten vor dem Termin klären. Danach folgen Eintragung einer Auflassungsvormerkung, Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Bei der Übergabe haltet ihr in einem Übergabeprotokoll Zählerstände, übergebene Schlüssel sowie Mängel und Besonderheiten fest. Das schützt beide Seiten vor späterem Streit.

Kosten: Die Kaufnebenkosten unterscheiden sich je nach Bundesland und danach, ob ein Makler beteiligt ist. Behaltet sie auch beim Verhandeln im Blick, denn euer Käufer muss sie zusätzlich zum Kaufpreis aufbringen, meist aus Eigenkapital. Wer welche Kosten trägt, regelt der Kaufvertrag.

Steuern: Ein privater Hausverkauf kann steuerfrei sein, wenn ihr das Haus selbst bewohnt habt. Habt ihr vermietet, nur teilweise selbst genutzt oder das Haus erst vor wenigen Jahren gekauft, sprecht vor dem Verkauf mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater. Eine falsche Annahme kann hier schnell teuer werden.

Notar, Kosten und Steuern — overview diagram

Unser Blick hinter die Kamera

Wir fotografieren und filmen Häuser und Wohnungen in Hamburg und Umgebung, für Makler, Immobilienunternehmen und private Eigentümer. Dabei sehen wir immer wieder dasselbe Muster: Die meisten Verkäufer stecken viel Energie in Preis und Unterlagen, und das Inserat entsteht dann an einem Sonntagnachmittag mit dem Handy. Dabei ist genau dieses Inserat der Ort, an dem sich entscheidet, wer überhaupt anruft.

Unsere Erfahrung: Wenn Interessenten vor der Besichtigung schon wissen, wie das Haus wirkt, wie die Räume ineinander übergehen und wie viel Licht auf die Terrasse fällt, kommen weniger, aber passendere Leute. Die Besichtigung wird dann zum Bestätigungstermin statt zum ersten Kennenlernen. Deshalb setzen wir auf ruhige, ehrliche Bilder und kurze Filme, die das Haus zeigen, wie es ist, nur im besten Licht.

Und noch etwas liegt uns am Herzen: Planbarkeit. Ein Verkauf hat genug offene Fragen. Die Kosten für Fotos und Film sollten keine davon sein.

— User

Fotos und Objektfilm für euren Hausverkauf in Hamburg

Wenn ihr euer Haus in Hamburg oder Umgebung online verkaufen wollt, übernehmen wir die Präsentation. Ihr bekommt 15 bis 25 bearbeitete Fotos und auf Wunsch einen 30 bis 60 Sekunden langen Objektfilm, gern auch mit persönlicher Vorstellung durch euch oder euren Makler. Geliefert wird als JPGs und Videos, passend für Exposé, Portale, Website und Social Media, mit einer Korrekturrunde inklusive.

Fotos gibt es ab 399 €, den Objektfilm ab 599 € und das Paket aus Fotos und Video ab 899 €. Den genauen Festpreis nennen wir euch verbindlich vor dem Termin, ohne Stundensatz und ohne Nachberechnung. Alle Pakete findet ihr unter Fotos, Video oder beides, Beispiele unserer Arbeit in den ausgewählten Immobilienfilmen. Damit am Termin alles sitzt, hilft euch unsere Checkliste für den Foto- und Filmtermin.

Häufige Fragen

Kann ich mein Haus komplett online verkaufen?

Die Vermarktung ja: Inserat, Anfragen, Unterlagen und Vorauswahl lassen sich vollständig digital abwickeln. Den Kaufvertrag müsst ihr aber beim Notar beurkunden lassen, und Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eintragung im Grundbuch. Eine Besichtigung vor Ort wollen fast alle Käufer trotzdem.

Auf welchen Seiten sollte ich mein Haus inserieren?

Die großen Immobilienportale erreichen die meisten aktiven Suchenden, Kleinanzeigen-Seiten bringen zusätzliche Reichweite, oft zu geringeren Kosten. Viele Verkäufer kombinieren ein großes Portal mit einer Kleinanzeige. Entscheidend ist weniger die Zahl der Portale als die Qualität eures Inserats.

Muss der Energieausweis schon ins Inserat?

Wenn ein Energieausweis vorliegt, müssen seine wichtigsten Kennwerte in kommerziellen Anzeigen stehen, also auch auf Immobilienportalen. Spätestens bei der Besichtigung müsst ihr ihn vorlegen. Beauftragt ihn deshalb, bevor das Inserat online geht.

Lohnen sich professionelle Fotos beim privaten Verkauf?

Bei einem Haus geht es um sechs- oder siebenstellige Beträge, und die Fotos sind das Erste, was Käufer sehen. Professionelle Bilder sorgen dafür, dass mehr passende Interessenten anfragen und weniger Besichtigungen ins Leere laufen. Was das in Hamburg kostet, erklärt unser Beitrag Was kostet ein Immobilienfotograf in Hamburg?.

Quellen

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Ein neues Objekt?

Erzählt mir vom Objekt und wo ihr es zeigen wollt. Dann schauen wir gemeinsam, ob Fotos reichen oder ein Film dazukommt.

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