Dunkle Wohnung vermarkten: So wirkt sie im Inserat hell und echt

Eine dunkle Wohnung verkauft oder vermietet ihr am besten, wenn drei Dinge zusammenkommen: Ihr hellt die Räume vor dem Termin gezielt auf, fotografiert zur richtigen Tageszeit mit der passenden Technik und zeigt im Exposé ehrlich, was die Wohnung ausmacht. Wenige Fenster, Erdgeschoss, Nordseite oder Hinterhof sind kein Grund für trübe Bilder. Mit Lampen, Spiegeln, sauberer Belichtung und maßvoller Bearbeitung entstehen Fotos, die hell und einladend wirken und trotzdem der Wirklichkeit entsprechen. Hier zeige ich euch Schritt für Schritt, wie das gelingt.

Kurz gesagt

• Interessenten entscheiden anhand der Fotos: Wer online sucht, schaut zuerst in die Bildergalerie, und dunkle Bilder wirken schnell ungepflegt.
• Vor dem Shooting schaltet ihr alle Lampen ein, öffnet die Vorhänge, reduziert Möbel und Stoffe und hellt dunkle Ecken mit Zusatzleuchten auf.
• Am besten fotografiert ihr bei hellem, bedecktem Himmel um die Mittagszeit. Im Hamburger Winter bleibt dafür nur ein kurzes Zeitfenster.
• Stativ, Belichtungsreihe und eine einheitliche Lichtfarbe machen dunkle Räume hell, ohne dass sie künstlich aussehen.
• Aufhellen und Farbkorrektur sind in Ordnung. Mängel wegretuschieren oder Räume größer machen ist es nicht.

Warum das Licht im Inserat über die Anfragen entscheidet

Die erste Besichtigung findet heute fast immer am Bildschirm statt. In einer repräsentativen Befragung des Digitalverbands Bitkom gaben 96 Prozent an, bei Online-Inseraten Wert auf aussagekräftige Fotos zu legen. ImmoScout24 beschreibt außerdem, dass Suchende rund 60 Prozent ihrer Zeit auf einer Anzeige mit den Fotos in der Galerie verbringen.

Für eine dunkle Wohnung heißt das: Die Bilder müssen die Arbeit machen, die sonst ein sonniges Fenster übernimmt. Ein graues, flaues Foto lässt Wände schmutzig und Räume kleiner aussehen, auch wenn in Wirklichkeit alles frisch gestrichen ist. Ein gut ausgeleuchtetes Foto zeigt dagegen, wie groß der Wohnbereich wirklich ist, welche Farbe der Boden hat und wie gemütlich die Leseecke am Abend sein kann.

Dazu kommt die Vorauswahl: In der Ergebnisliste sieht man pro Objekt nur das Titelbild. Wirkt es düster, klicken viele das Exposé gar nicht erst an. Deshalb lohnt es sich, schon bei der Vorbereitung an dieses eine Bild zu denken.

Vor dem Termin: die Wohnung heller machen

Bevor die Kamera ins Spiel kommt, holt ihr mit einfachen Mitteln viel Licht in die Räume. Diese Reihenfolge hat sich bewährt:

1. Aufräumen und reduzieren. Jeder Gegenstand schluckt Licht und wirft Schatten. Schwere Möbel, dunkle Teppiche und Deko-Stoffe kommen raus oder werden zumindest ausgedünnt. Freie Flächen werfen mehr Helligkeit zurück.
2. Vorhänge auf. Schwere, blickdichte Vorhänge solltet ihr öffnen oder gegen lichtdurchlässige Stoffe oder Jalousien tauschen. Rollläden ganz hochziehen und Fensterbänke freiräumen.
3. Spiegel richtig platzieren. Ein großer Spiegel gegenüber oder seitlich vom Fenster trägt das Tageslicht tiefer in den Raum. Im Flur wird aus einem schmalen Gang so ein offener Eingang.
4. Alle Lampen an, auch tagsüber. Für Besichtigungen und Fotos gilt: jede Leuchte einschalten, Läden öffnen und beim Shooting Tageslicht ohne direkte Sonne mit eingeschalteten Lampen kombinieren.
5. Dunkle Ecken aufhellen. Eine Steh- oder Wandleuchte in der Ecke nimmt dem Raum das Höhlenhafte. Beleuchtete Ecken lassen eine Fläche größer wirken.
6. Licht in verschiedenen Höhen. Deckenleuchte, Stehlampe, Tischlampe: Mehrere Lichtquellen auf unterschiedlichen Ebenen und indirektes Licht wirken freundlicher als eine einzelne Lampe in der Raummitte.
7. Leuchtmittel prüfen. Durchgebrannte Birnen ersetzt ihr und verwendet möglichst überall dieselbe Lichtfarbe. Dazu gleich mehr.

Eine ausführliche Checkliste für alle Räume findet ihr in meinem Ratgeber, wie ihr eine Immobilie für Fotos vorbereitet.

Lohnt sich ein Anstrich?

Wenn ohnehin gestrichen werden muss, dann hell. Für Zimmer mit Nordausrichtung empfiehlt ELLE warme Weiß- oder Cremetöne, für Südzimmer klares Weiß oder helle Neutraltöne. Reinweiß kann an einer Nordwand bläulich und kühl wirken, ein leicht warmer Ton fängt das wenige Licht freundlicher ein. Dunkle Akzentwände, etwa in Petrol oder Anthrazit, würde ich vor der Vermarktung überstreichen.

Raum für Raum: was in dunklen Wohnungen hilft

Nicht jeder Raum braucht dasselbe. Mit dieser Übersicht plant ihr die Vorbereitung gezielt:

Gerade der Eingang verdient Aufmerksamkeit. Hier entsteht der erste Eindruck, bei der Besichtigung genauso wie im Objektfilm. Mit einer kräftigen Leuchte und einem Spiegel wird aus dem dunklen Flur eine einladende Ankunft.

Übrigens: Küche und Bad dürfen heller ausgeleuchtet sein als Wohn- und Schlafräume. Dort erwarten Interessenten klares Licht, in den Wohnräumen eher Behaglichkeit.

Der richtige Zeitpunkt für das Shooting

Bei einer dunklen Wohnung entscheidet die Uhrzeit mehr als bei jedem anderen Objekt. Ideal ist ein leicht bedeckter Himmel bei vollständig geöffneten Vorhängen: Die Wolken wirken wie ein riesiger Diffusor, das Licht fällt weich und gleichmäßig in die Räume, ohne harte Sonnenflecken auf dem Boden.

Plant das Shooting um die Mittagszeit, wenn das meiste Tageslicht in die Räume fällt. Im Winter ist das in Hamburg ein enges Fenster: Anfang Dezember geht die Sonne gegen 8:13 Uhr auf und schon gegen 16:04 Uhr wieder unter, der Tag ist dann keine acht Stunden lang. Wer im Spätherbst oder Winter vermarktet, sollte den Termin deshalb nicht auf den Nachmittag legen.

Kennt ihr die Ausrichtung der Wohnung? Dann nutzt sie:

• Nordseite: gleichmäßiges, aber schwaches Licht, mittags ist es am besten.
• Ostseite: am Vormittag am hellsten.
• Westseite: ab dem frühen Nachmittag, im Winter also knapp.
• Hinterhof oder Erdgeschoss: Ein bedeckter, heller Tag ist oft besser als pralle Sonne, weil der Kontrast zwischen Fenster und Raum geringer ist.

Noch ein Gedanke: Eine dunkle Wohnung muss nicht nur bei Tag gezeigt werden. Eine Abendaufnahme mit warm leuchtenden Lampen und blauer Stunde vor dem Fenster kann gerade bei kleinen Altbauwohnungen sehr stimmungsvoll sein. Als Ergänzung zur Tagesserie, nicht als Ersatz.

Immobilienfotos bei wenig Licht: so arbeitet die Kamera

Wer schon einmal mit dem Smartphone in einem dunklen Wohnzimmer fotografiert hat, kennt das Ergebnis: Entweder ist der Raum zu dunkel oder das Fenster nur noch eine weiße Fläche. Das liegt am großen Helligkeitsunterschied zwischen drinnen und draußen. Professionell wird das so gelöst:

1. Stativ. In dunklen Räumen geht es nicht ohne. Es erlaubt lange Belichtungszeiten ohne Verwackeln und bei niedrigem ISO, also ohne Bildrauschen.
2. Ausgangswerte. Adobe nennt für Innenaufnahmen bei schwachem Licht Blende f/8, eine Verschlusszeit zwischen 1/60 und einer halben Sekunde und ISO unter 400. Die Blende sorgt dafür, dass der Raum von vorne bis hinten scharf ist.
3. Brennweite. Ein Weitwinkel von etwa 16 bis 24 mm (Kleinbild) zeigt den Raum, ohne ihn zu verzerren. Extreme Weitwinkel lassen Räume künstlich lang und Möbel schief aussehen.
4. Belichtungsreihe. Mehrere Aufnahmen vom gleichen Standpunkt: hell, mittel, dunkel. Später werden sie so zusammengesetzt, dass Raum und Fensterblick gleichzeitig gut zu sehen sind.
5. Einheitliche Lichtfarbe. Wenn warmweiße Lampen auf kühles Tageslicht treffen, entstehen Farbstiche: gelbliche Ecken, bläuliche Fensterbereiche. Gleiche Leuchtmittel im ganzen Raum und ein sauberer Weißabgleich verhindern das.
6. Kamerahöhe. Etwa zwischen Türgriff- und Brusthöhe, damit senkrechte Linien gerade bleiben. Stürzende Linien lassen Räume unruhig wirken.

Das Ziel ist ein Bild, das so aussieht, wie das Auge den Raum wahrnimmt, wenn man an einem hellen Tag in der Tür steht. Nicht greller, nicht größer, sondern so, wie es sich vor Ort anfühlt. Woran ihr professionelle Qualität erkennt, beschreibe ich in meinem Beitrag zu professionellen Immobilienfotos.

Bearbeiten ja, schönen nein

Gerade bei dunklen Wohnungen ist die Versuchung groß, in der Bearbeitung nachzuhelfen. Hier lohnt ein klarer Blick auf die Grenze. Als zulässige Korrekturen gelten Belichtung, Weißabgleich, Rauschminderung und maßvolles Aufhellen. Irreführend wird es, wenn Schimmel oder Risse entfernt oder Räume größer gemacht werden.

Für gewerbliche Anbieter ist das auch eine rechtliche Frage: Ein Bild im Inserat gilt als Angabe über die Immobilie, und das Wettbewerbsrecht verbietet irreführende Angaben nach § 5 UWG. Getäuschte Interessenten können unter Umständen sogar den Vertrag anfechten. Habt ihr bei einer bestimmten Bearbeitung Zweifel, fragt am besten eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Wettbewerbs- oder Immobilienrecht.

Praktisch heißt das: Wer eine Wohnung mit wenig Licht zu hell und zu sonnig zeigt, erntet bei der Besichtigung Enttäuschung. Und Enttäuschung kostet Zeit. Ein ehrliches, gut ausgeleuchtetes Bild bringt dagegen die Interessenten, die wirklich passen.

Was ein Objektfilm bei dunklen Wohnungen leistet

Fotos zeigen einzelne Räume. Ein Objektfilm zeigt, wie sie zusammenhängen: den Weg vom Flur ins Wohnzimmer, den Blick aus dem Fenster, die Lampe, die den Raum beim Betreten warm macht. Gerade bei Wohnungen, deren Stärken nicht im Sonnenlicht liegen, hilft diese Bewegung, ein Gefühl für das Zuhause zu vermitteln.

Stellt euch vor, der Interessent sieht im Film, wie ein Abend in der Wohnung aussieht: Lampen an, Kerzen auf dem Esstisch, gedämpftes Licht im Schlafzimmer. Plötzlich ist die dunkle Wohnung keine Schwäche mehr, sondern ein ruhiger Rückzugsort.

Besonders stark wird das mit einer persönlichen Vorstellung durch euch als Makler oder Eigentümer. Ihr könnt erzählen, was man auf Fotos nicht sieht: wie still der Hinterhof ist, wie angenehm kühl die Räume im Sommer bleiben, wie kurz der Weg zur U-Bahn ist. Ob für euer Objekt Fotos, Film oder beides am besten passen, erkläre ich im Vergleich Immobilienfotos oder Objektvideo.

Exposé und Titelbild: die Stärken nach vorn

Ein gut ausgeleuchtetes Foto allein reicht nicht, es muss auch an der richtigen Stelle stehen. Als Titelbild wählt ihr den hellsten, aufgeräumtesten Raum, meistens den Wohnbereich mit Fensterfront oder den Balkon. Die Reihenfolge der weiteren Bilder sollte einem Rundgang folgen. Wie ihr sie festlegt, zeige ich in meinem Ratgeber zur Bildreihenfolge im Exposé.

Im Text gilt dieselbe Haltung wie bei den Fotos: ehrlich, aber mit Blick auf die Vorteile. Statt „dunkel“ beschreibt ihr, was die Lage bietet:

• „Ruhige Lage zum begrünten Innenhof“
• „Angenehm kühl auch an heißen Sommertagen“
• „Geschützte Privatsphäre ohne Einblicke von gegenüber“
• „Gemütliche Altbauatmosphäre mit hohen Decken“

Nennt die Ausrichtung der Fenster klar im Exposé. Wer weiß, worauf er sich einlässt, kommt mit realistischen Erwartungen zur Besichtigung, und genau diese Interessenten unterschreiben am Ende. Weitere Ideen für die Online-Vermarktung findet ihr in meinem Beitrag zum digitalen Immobilienmarketing.

Mein Blick auf dunkle Wohnungen

Wir hören oft den Satz: „Die Wohnung ist leider etwas dunkel, da wird das mit den Fotos schwierig.“ Meine Erfahrung ist eine andere. Bei dunklen Wohnungen machen professionelle Fotos und ein guter Objektfilm den größten Unterschied.

Ein heller Neubau mit bodentiefen Fenstern sieht fast mit jeder Kamera ordentlich aus. Die Erdgeschosswohnung zum Hinterhof dagegen braucht Planung: den richtigen Termin, ein Stativ, Belichtungsreihen, eine einheitliche Lichtfarbe und eine Bearbeitung, die aufhellt, ohne zu verfälschen. Genau dafür bin ich da.

Meine Aufgabe sehe ich darin, zu zeigen, was die Wohnung wirklich ausmacht. Nicht mehr Sonne, als hereinfällt, aber auch nicht weniger Wohnlichkeit, als vor Ort spürbar ist. Und weil ich vor dem Termin einen verbindlichen Festpreis nenne, müsst ihr bei aufwendigeren Objekten keine Nachberechnung befürchten. Eine Korrekturrunde ist immer dabei.

die Redaktion

Professionelle Fotos und Objektfilme in Hamburg

Ihr vermarktet in Hamburg oder Umgebung eine Wohnung, die nicht gerade vor Licht strahlt? Ich fotografiere und filme Wohnungen und Häuser für Makler, Immobilienunternehmen, Agenturen und private Eigentümer. Ihr bekommt bis zu 25 bearbeitete Fotos und einen 60 bis 90 Sekunden langen Objektfilm, auf Wunsch mit persönlicher Vorstellung, geliefert als JPGs und Videos für Exposé, Portale, Website und Social Media.

Alle Details findet ihr auf meiner Seite zu Leistungen und Preisen. Wie meine Arbeit aussieht, zeigt das Projekt Räume im Licht.

Häufige Fragen

Kann man eine dunkle Wohnung auf Fotos heller machen, ohne zu schummeln?

Ja. Helligkeit, Kontrast, Weißabgleich und das Zusammensetzen von Belichtungsreihen sind übliche und zulässige Arbeitsschritte. Entscheidend ist, dass der Raum nicht größer, sonniger oder mängelfreier wirkt, als er ist. Wer die Wohnung besichtigt, sollte sie auf den Fotos wiedererkennen.

Sollten beim Fotografieren alle Lampen an sein?

In dunklen Wohnungen fast immer. Eingeschaltete Lampen hellen Ecken auf und machen die Räume wohnlicher. Wichtig ist, dass alle Leuchtmittel möglichst dieselbe Lichtfarbe haben, damit keine Farbstiche entstehen.

Wann ist die beste Uhrzeit für Immobilienfotos bei wenig Licht?

Meist um die Mittagszeit an einem hellen, leicht bewölkten Tag. Bei Ostausrichtung kann auch der Vormittag ideal sein. Im Hamburger Winter ist das Tageslicht knapp, deshalb sollte der Termin nicht in den späten Nachmittag fallen.

Reichen Smartphone-Fotos für eine dunkle Wohnung?

Bei schwachem Licht stoßen Smartphones schnell an ihre Grenzen: Fenster brennen aus, Ecken rauschen, Farben kippen. Mit Stativ, Belichtungsreihen und sauberer Bearbeitung entstehen Bilder, die den Raum so zeigen, wie man ihn vor Ort erlebt. Gerade bei schwierigen Lichtverhältnissen macht sich professionelle Fotografie bezahlt.

Quellen

• Bitkom: Immobiliensuche, 70 Prozent nutzen das Netz
• ImmoScout24: Immobilien fotografieren, 7 Tipps für perfekte Fotos
• ELLE: Mehr Licht im Winter, 5 Einrichtungsfehler
• Maison Alméa: Home Staging mit Licht
• Maklerpass: Professionelle Immobilienfotos
• Sonnenaufgang und Sonnenuntergang in Hamburg im Dezember
• Adobe: Immobilienfotografie
• Mietkaution.org: KI-Bilder in Immobilienanzeigen

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