Immobilie privat oder mit Makler verkaufen? Der ehrliche Vergleich

In diesem Beitrag

Ob Sie Ihre Immobilie privat oder mit Makler verkaufen, hängt an drei Fragen: Wie viel Zeit haben Sie, wie gut kennen Sie Ihren lokalen Markt, und wie sicher fühlen Sie sich bei Verträgen und Verhandlungen? Ein Privatverkauf spart die Verkäuferprovision, oft fünfstellige Beträge, verlangt dafür aber viele Stunden Arbeit und eigenes Wissen. Ein Makler übernimmt Preisfindung, Besichtigungen und Verhandlung und kostet Sie dafür bis zu 3,57 % des Kaufpreises. Eines gilt auf beiden Wegen: Wie Ihre Immobilie in Inserat und Exposé aussieht, entscheidet mit darüber, wie schnell und zu welchem Preis sie verkauft wird.

Kurz gesagt

Zeit: Der Privatverkauf kostet viele Abende und Wochenenden. Mit Makler sparen Sie vor allem bei den Besichtigungen Zeit, Unterlagen und Rückfragen bleiben trotzdem bei Ihnen.
Wissen: Ein realistischer Angebotspreis ist der wichtigste Hebel. Wer den lokalen Markt nicht kennt, profitiert am stärksten von einem Makler.
Pflichten: Energieausweis, Unterlagen und die rechtliche Verantwortung bleiben in jedem Fall bei Ihnen als Eigentümer.
Präsentation: Ob privat oder mit Makler, gute Fotos und ein Objektfilm sorgen dafür, dass die richtigen Interessenten schon vor dem Besichtigungstermin anbeißen.

Was der Verkauf kostet: privat und mit Makler

Der häufigste Grund, über einen Privatverkauf nachzudenken, ist die Provision. Schauen wir mich also zuerst die Zahlen an.

Mit Makler: Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt. Laut Verbraucherzentrale liegt sie je nach Region häufig zwischen 5,95 und 7,14 % des Kaufpreises, inklusive Umsatzsteuer. Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher wird sie grundsätzlich zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Dieser sogenannte Halbteilungsgrundsatz nach § 656c BGB gilt seit 2020. Für Sie als Verkäufer heißt das: Bei 7,14 % Gesamtprovision tragen Sie 3,57 %.

Wichtig zu wissen: Die Provision wird grundsätzlich erst fällig, wenn der Makler erfolgreich vermittelt hat und der Kaufvertrag zustande kommt. Und sie ist oft verhandelbar. Der Verbraucherschutzverein wohnen im eigentum weist darauf hin, dass Eigentümer diesen Spielraum zu selten nutzen.

Privat: Ganz kostenlos ist auch der Eigenverkauf nicht.

Kostenpunkt	Privatverkauf	Verkauf mit Makler
Provision Verkäuferseite	entfällt	üblich bis 3,57 % des Kaufpreises
Inserate auf Portalen	zahlen Sie selbst	meist in der Provision enthalten
Energieausweis, Unterlagen	zahlen Sie selbst	zahlen Sie selbst
Fotos und Objektfilm	buchen Sie selbst	je nach Makler enthalten oder extra

Ein Rechenbeispiel

Nehmen wir eine Eigentumswohnung, die für 500.000 € verkauft wird. Bei einer Gesamtprovision von 7,14 % zahlen Sie als Verkäufer 3,57 %, also 17.850 €.

Kostenvergleich zwischen Privatverkauf und Makler

Die Ersparnis von gut 15.000 € klingt eindeutig. Sie gilt aber nur, wenn Sie privat denselben Preis erzielen. Liegen Sie beim Angebotspreis zu niedrig, verschenken Sie Geld. Liegen Sie zu hoch, steht die Wohnung wochenlang im Netz, und am Ende müssen Sie oft deutlicher nachgeben, als Ihnen lieb ist. Die eigentliche Frage lautet also nicht „Provision ja oder nein?“, sondern: „Erziele ich ohne Hilfe einen ähnlich guten Preis in ähnlicher Zeit?“

Diese Aufgaben kommen beim Privatverkauf auf Sie zu

Die Verbraucherzentrale gliedert den Immobilienverkauf in ihrem Ratgeber zum Immobilienverkauf in zwölf Schritte, von der Wertermittlung bis zur Grundbuchumschreibung. Für den Überblick reichen diese acht:

Wert ermitteln. Vergleichsangebote prüfen, Bodenrichtwerte ansehen, bei Bedarf ein Gutachten beauftragen.
Unterlagen zusammenstellen. Grundbuchauszug, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, bei Wohnungen Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen.
Immobilie vorbereiten. Aufräumen, Kleinigkeiten reparieren, Räume für Fotos und Besichtigungen herrichten.
Exposé und Inserat erstellen. Texte, Grundrisse, Fotos und idealerweise ein Video für Portale, Website und Social Media.
Anfragen bearbeiten. Telefonate und E-Mails beantworten, ernsthafte Interessenten herausfiltern.
Besichtigungen durchführen. Termine abstimmen, durch die Räume führen, Fragen beantworten, auch kritische.
Verhandeln und Bonität prüfen. Gebote vergleichen, eine Finanzierungsbestätigung einfordern.
Notar und Übergabe. Kaufvertrag vorbereiten lassen, beurkunden, Schlüssel und Zähler übergeben.

Schritt 5 und 6 fressen erfahrungsgemäß die meiste Zeit. Eine beliebte Wohnung in guter Lage kann in den ersten Tagen Dutzende Anfragen auslösen, und viele davon sind eher neugierig als ernsthaft interessiert. Wenn Sie berufstätig sind, wird das schnell zur zweiten Halbtagsstelle.

Genau hier hilft eine starke Präsentation, und zwar auf beiden Wegen. Je genauer Fotos und Film zeigen, wie Wohnbereich, Küche und Terrasse wirklich aussehen, desto seltener sitzen Sie mit Menschen im Wohnzimmer, die schon an der Tür merken, dass es nicht passt. Wie Sie ein Inserat aufbauen, das genau das leistet, lesen Sie in meinem Beitrag Haus online verkaufen.

Was ein Makler mitbringt

Wer einen Makler beauftragt, kauft vor allem drei Dinge: Marktkenntnis, Zeit und ein Netzwerk. In einer Befragung von rund 1.000 Haus- und Wohnungseigentümern war 95 % der Befragten die Marktkenntnis des Maklers wichtig, 80 % eine umfassende Beratung und 76 % ein großes Netzwerk.

Marktkenntnis und Preisfindung

Ein guter Makler weiß, was vergleichbare Objekte in Ihrer Straße und Ihrem Viertel zuletzt tatsächlich erzielt haben, nicht nur, was in Portalen verlangt wird. Gerade in Städten wie Hamburg, wo die Preise zwischen einzelnen Stadtteilen stark auseinandergehen, ist das ein echter Vorteil.

Zeit bei Besichtigungen

In einer Einschätzung in der Berliner Morgenpost nennt ein Immobilienexperte die Besichtigungen als den größten praktischen Zeitgewinn. Er betont aber auch: Unterlagen, Vorbereitung und Rückfragen bleiben trotzdem bei Ihnen. Ein Makler ist also eine Entlastung, kein Rundum-sorglos-Paket.

Netzwerk und Verhandlung

Viele Makler haben vorgemerkte Suchkunden und können ein Objekt manchmal schon vor dem öffentlichen Inserat anbieten. In der Verhandlung fehlt ihnen außerdem die emotionale Bindung an das Haus, in dem Sie vielleicht 20 Jahre gelebt haben. Das hilft, sachlich zu bleiben.

Den richtigen Makler finden

Nicht jeder Makler passt zu jedem Objekt. Fragen Sie im Erstgespräch ruhig ganz konkret:

Welche vergleichbaren Objekte haben Sie in den letzten zwölf Monaten in meinem Viertel verkauft?
Wie begründen Sie den vorgeschlagenen Angebotspreis?
Wie sieht Ihr Exposé aus, und arbeiten Sie mit professionellen Fotos und Objektfilmen?
Wer führt die Besichtigungen durch, und wie werden Interessenten vorab geprüft?
Wie hoch ist die Provision, und gibt es Zusatzkosten?

Die Verbraucherzentrale rät, Provision, Kostenaufteilung, mögliche Zusatzkosten und die Widerrufsbelehrung vor Vertragsschluss sorgfältig zu prüfen. Achten Sie auch darauf, wie sich der Makler im Gespräch gibt: Wer zuhört und Ihr Objekt wirklich kennenlernen will, wird es später auch überzeugender präsentieren.

Pflichten, die immer bei Ihnen bleiben

Egal, welchen Weg Sie wählen: Bestimmte Pflichten lassen sich nicht abgeben.

Energieausweis. Wer eine Immobilie verkaufen will, braucht grundsätzlich einen Energieausweis und muss ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Liegt ein Ausweis vor, gehören Angaben wie Effizienzklasse und Energiekennwert in kommerzielle Immobilienanzeigen. Wer den Ausweis nicht vorlegt, riskiert nach § 108 GEG ein Bußgeld von bis zu 10.000 €. Bestellen Sie ihn deshalb, bevor Sie das erste Inserat schalten.

Ehrlichkeit bei Mängeln. Feuchte Kellerwände, ein altes Dach, ein bekannter Wasserschaden: Sprechen Sie Mängel, die Sie kennen, offen an und halten Sie das schriftlich fest. Bei Fragen zur Haftung ist der Notar oder eine Fachanwältin für Immobilienrecht die richtige Adresse, nicht das Bauchgefühl.

Verantwortung für den Vertrag. Auch wenn ein Makler eingeschaltet ist, bleiben Sie als Eigentümer rechtlich verantwortlich. Die Verbraucherzentrale hält es deshalb für sinnvoll, Vertragsklauseln unabhängig von einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen, wenn Sie unsicher sind.

Haben Sie die Immobilie geerbt, kommen oft noch Erbschein, Abstimmung in der Erbengemeinschaft und steuerliche Fragen hinzu. Dazu habe ich einen eigenen Leitfaden: geerbte Immobilie verkaufen.

Wann sich welcher Weg lohnt

Statt einer pauschalen Antwort helfen klare Kriterien. Gehen Sie die beiden Listen durch und schauen Sie, wo Sie sich öfter wiederfinden.

Ein Privatverkauf passt gut, wenn …

Sie den lokalen Markt gut kennen oder ein Gutachten den Preis belegt,
Sie flexibel Zeit für Anfragen und Besichtigungen haben, auch abends und am Wochenende,
das Objekt gefragt ist, etwa eine gut geschnittene Wohnung in beliebter Lage,
Sie gerne verhandeln und sachlich bleiben können,
Sie bereit sind, in eine professionelle Präsentation zu investieren, damit Ihr Inserat neben den Angeboten von Profis besteht.

Ein Makler lohnt sich besonders, wenn …

Sie nicht vor Ort wohnen, zum Beispiel bei einer geerbten Wohnung in einer anderen Stadt,
das Objekt schwer verkäuflich ist, etwa wegen ungewöhnlichem Grundriss, Sanierungsbedarf oder besonderer Lage,
Ihnen Zeit fehlt oder Sie sich bei rechtlichen Fragen unsicher fühlen,
mehrere Eigentümer beteiligt sind und jemand neutral moderieren soll,
Sie den bestmöglichen Preis über ein bestehendes Käufernetzwerk erzielen möchten.

Die ersten beiden Punkte der zweiten Liste nennt auch der Experte in der Berliner Morgenpost als typische Fälle, in denen ein Makler sinnvoll ist.

Der größte Fehler beim Verkauf: eine schwache Präsentation

Fragt man, welcher Fehler beim Hausverkauf am meisten kostet, landet man fast immer bei zwei Antworten: ein falscher Preis und eine schwache Präsentation. Den Preis klären Sie mit Gutachten oder Makler. Die Präsentation entscheidet dagegen schon, bevor überhaupt jemand anruft.

Stellen Sie sich vor, wie Interessenten heute suchen: abends auf dem Sofa, auf dem Smartphone, Dutzende Angebote nebeneinander. Ein dunkles Handyfoto vom Wohnzimmer, schief aufgenommen, mit Wäscheständer im Bild, wird weggewischt. Ein helles, ruhiges Foto, das zeigt, wie das Abendlicht über die Terrasse fällt, lässt die Leute innehalten. Sie sehen sich schon draußen beim Abendessen sitzen.

Abendlicht fällt auf eine Wohnungsterrasse

Noch einen Schritt weiter geht ein kurzer Objektfilm. In 60 bis 90 Sekunden zeigt er, wie die Räume zusammenhängen, wie man vom Flur in die Küche und weiter auf den Balkon kommt. Das kann ein Foto nicht. Was in einen guten Film gehört, erkläre ich in meinem Beitrag zum Objektfilm für Immobilien.

Drei Dinge können Sie vor dem Fototermin selbst tun:

Entrümpeln. Persönliche Gegenstände, Magnete am Kühlschrank und Kabelsalat verschwinden lassen.
Licht hereinlassen. Vorhänge auf, alle Lampen an, Fenster putzen.
Außenbereich pflegen. Rasen mähen, Mülltonnen aus dem Blickfeld, Terrassenmöbel ordentlich stellen.

Eine ausführliche Checkliste finden Sie in meinem Ratgeber Immobilie für Fotos vorbereiten.

Meine Sicht: Der Weg ist wichtig, das Bild entscheidet

Ich arbeite in Hamburg und Umgebung mit beiden Seiten: mit Maklern, die regelmäßig neue Objekte vermarkten, und mit privaten Eigentümern, die ihre Wohnung oder ihr Haus selbst verkaufen. Dabei sehen wir immer wieder dasselbe: Die Frage „privat oder Makler?“ ist wichtig, aber sie entscheidet nicht allein über den Erfolg.

Den Unterschied macht, wie früh Interessenten verstehen, was sie erwartet. Wer schon vor dem Besichtigungstermin in einem Film gesehen hat, wie hell das Wohnzimmer ist und wie groß der Garten wirklich ist, kommt mit echtem Interesse. Das spart Ihnen leere Termine und führt oft zu schnelleren Entscheidungen.

Für Makler ist eine hochwertige Präsentation ein Argument im Akquisegespräch: Eigentümer sehen, wie ihr Objekt vermarktet wird. Für Privatverkäufer ist sie die Chance, auf Augenhöhe mit professionellen Angeboten aufzutreten. Deshalb arbeite ich mit festen Preisen, die vor dem Termin verbindlich stehen, damit Sie diese Investition genau planen können.

die Redaktion

Fotos und Objektfilm für Ihren Verkauf in Hamburg

Ob Sie als Makler ein neues Objekt aufnehmen oder als Eigentümer privat verkaufen: Ich fotografiere und filme Wohnungen und Häuser in Hamburg und Umgebung. Sie erhalten bis zu 25 bearbeitete Fotos und auf Wunsch einen 60 bis 90 Sekunden langen Objektfilm, auch mit persönlicher Vorstellung durch Sie selbst. Geliefert wird als JPG und Video, passend für Exposé, Immobilienportale, Website und Social Media.

Lucaskowronek

Alle Details und Ihr individuelles Angebot finden Sie auf meiner Seite Leistungen und Preise. Unsicher, ob Fotos reichen oder ein Film sich lohnt? Mein Ratgeber Immobilienfotos oder Objektvideo hilft bei der Entscheidung. Und wenn Sie im Film selbst sprechen möchten, finden Sie Beispielsätze in meinem Beitrag Immobilienvideo: Was sage ich vor der Kamera?

Häufige Fragen

Was ist besser: Haus privat oder über einen Makler verkaufen?

Das hängt von Ihrer Zeit, Ihrer Marktkenntnis und dem Objekt ab. Wer den lokalen Markt kennt, flexibel ist und ein gefragtes Objekt anbietet, kann privat gut verkaufen. Wer weit weg wohnt, wenig Zeit hat oder ein schwieriges Objekt verkauft, ist mit einem Makler meist besser beraten.

Wie viel Provision zahle ich als Verkäufer?

Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an Privatleute wird die Provision zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Bei einer üblichen Gesamtprovision von bis zu 7,14 % inklusive Umsatzsteuer tragen Sie also bis zu 3,57 % des Kaufpreises. Die Höhe ist verhandelbar, und fällig wird sie grundsätzlich erst, wenn der Kaufvertrag zustande kommt.

Welches ist der größte Fehler beim Hausverkauf?

Am teuersten sind ein unrealistischer Angebotspreis und eine schwache Präsentation. Ein zu hoher Preis lässt das Objekt lange im Netz stehen, schlechte Fotos sorgen dafür, dass es gar nicht erst angeklickt wird. Beides lässt sich mit einer sauberen Wertermittlung und professionellen Fotos vermeiden.

Warum birgt ein Verkauf ohne Makler Risiken?

Sie tragen Preisfindung, Bonitätsprüfung, Verhandlung und Vertragsvorbereitung allein. Fehler beim Energieausweis oder bei der Offenlegung bekannter Mängel können teuer werden. Lassen Sie den Kaufvertrag im Zweifel vom Notar oder einer Anwältin erklären, bevor Sie unterschreiben.

Lohnen sich professionelle Fotos auch beim Privatverkauf?

Ja, gerade dann. Ihr Inserat steht auf denselben Portalen wie die Angebote von Maklern, und Interessenten vergleichen auf den ersten Blick.

Quellen

Empfehlungen

Ein neues Objekt?

Erzählt mir vom Objekt und wo ihr es zeigen wollt. Dann schauen wir gemeinsam, ob Fotos reichen oder ein Film dazukommt.

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