Nutzungsrechte an Fotos: Was bei Immobilienbildern gilt

Wenn ihr ein Foto beauftragt oder kauft, erwerbt ihr nicht das Bild selbst, sondern ein Nutzungsrecht: die Erlaubnis, es auf bestimmte Weise zu verwenden. Das Urheberrecht bleibt beim Fotografen. Für Makler und Eigentümer heißt das: Wo eure Immobilienfotos und Objektfilme erscheinen dürfen, wie lange, ob ihr sie bearbeiten oder weitergeben dürft, steht im Vertrag mit dem Fotografen. Was dort fehlt, habt ihr im Zweifel nicht. Hier lest ihr, worauf es ankommt und wie ihr das vor dem Shooting sauber klärt.

Kurz gesagt

• Das Urheberrecht am Foto bleibt immer beim Fotografen. Ihr erhaltet Nutzungsrechte, die er euch per Vertrag einräumt.
• Ein einfaches Nutzungsrecht erlaubt euch die Nutzung neben anderen, ein ausschließliches schließt alle anderen aus.
• Ein guter Vertrag nennt Medien, Dauer, Gebiet, Bearbeitung und Weitergabe an Dritte. Was nicht drinsteht, bleibt im Zweifel beim Urheber.
• Für Exposé, Portal, Website und Social Media braucht ihr jeweils die passende Erlaubnis. Eine Print-Lizenz deckt das Internet nicht automatisch ab.
• Wer Fotos ohne ausreichende Rechte nutzt, riskiert Abmahnung, Unterlassung und Schadensersatz, auch bei gutem Glauben.

Urheberrecht und Nutzungsrecht: zwei verschiedene Dinge

Stellt euch vor, ein Fotograf hat die Wohnküche eures neuen Objekts im Morgenlicht aufgenommen. Wem gehört dieses Bild? Rechtlich gibt es darauf zwei Antworten.

Das Urheberrecht ist das Recht des Schöpfers an seinem Werk. Es bleibt beim Fotografen und lässt sich in Deutschland nicht übertragen. Das Nutzungsrecht dagegen ist die vertragliche Erlaubnis, das Werk in bestimmter Weise zu verwenden. Der Fotograf kann es euch gegen Vergütung einräumen, so beschreibt es die Architektenkammer NRW in ihrem Praxishinweis zum Fotografieren unter Verweis auf § 31 UrhG.

Geschützt sind dabei praktisch alle Fotos. Gestaltete Aufnahmen gelten als Lichtbildwerke, und selbst einfache Schnappschüsse sind regelmäßig als Lichtbilder geschützt, erklärt die Universität Bremen in ihrem Leitfaden zum Urheberrecht. Für die Nutzung eines fremden Fotos braucht ihr also grundsätzlich die Einwilligung des Fotografen, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift.

Dazu kommt ein Recht, das oft übersehen wird: Der Urheber hat nach § 13 UrhG das Recht auf Anerkennung seiner Urheberschaft und kann bestimmen, ob und wie er genannt wird. Ob im Exposé ein Bildnachweis stehen soll, gehört deshalb ebenfalls in die Absprache.

Einfaches oder ausschließliches Nutzungsrecht?

Das ist die erste Weiche, die ihr stellt, und sie hat direkte Folgen für Preis und Handlungsspielraum.

Ein einfaches Nutzungsrecht berechtigt euch, das Foto auf die vereinbarte Art zu nutzen, ohne andere davon auszuschließen. Ein ausschließliches Nutzungsrecht berechtigt zur Nutzung unter Ausschluss aller anderen Personen, unter Umständen auch des Fotografen selbst (Architektenkammer NRW).

Das Abwehrrecht ist der eigentliche Unterschied in der Praxis: Wer ausschließliche Rechte hat, kann anderen die Nutzung untersagen, wie die Kanzlei Böhm zu § 31 UrhG erläutert. Taucht euer Wohnzimmerfoto bei einem fremden Inserat auf, könnt ihr mit einem einfachen Nutzungsrecht also meist nicht selbst abmahnen, sondern müsst euch an den Fotografen wenden.

Für die reine Vermarktung eines Objekts genügt oft ein einfaches Nutzungsrecht für die vereinbarten Kanäle. Geht es um mehr, etwa Bilder für euren Markenauftritt über Jahre, lohnt es sich, über ausschließliche Rechte zu sprechen.

Was eine Vereinbarung über Fotorechte regeln sollte

Eine Lizenz sollte insbesondere Vervielfältigung, Verbreitung, öffentliche Zugänglichmachung und Bearbeitung regeln, dazu Zweck, Gebiet und Dauer der Nutzung (Universität Bremen). Übersetzt in den Makleralltag sieht das so aus:

Zwei Punkte verdienen besondere Aufmerksamkeit. Erstens: Eine Lizenz für Print erlaubt nicht automatisch die Veröffentlichung im Internet, und für Bearbeitungen braucht ihr regelmäßig ein eigenes Bearbeitungsrecht, betont die IHK Karlsruhe. Zweitens: Auch sogenannte lizenzfreie Stockfotos sind nicht frei von Regeln. Die IHK Region Stuttgart rät, unter anderem kommerzielle Nutzung, Bearbeitung, Medien, Dauer, Gebiet, Urhebernennung und die Weitergabe an Kunden zu prüfen.

Wenn nichts geregelt ist: Im Zweifel für den Fotografen

Viele Aufträge laufen per Telefon und kurzer Mail. Was gilt dann? Bei unklaren Absprachen bleiben die Rechte beim Urheber, sofern sie euch nicht ausdrücklich eingeräumt wurden oder sich ihre Einräumung nicht aus Sinn und Zweck des Vertrags ergibt (Architektenkammer NRW).

Juristen nennen das die Zweckübertragungslehre. Sie greift sogar bei pauschalen Klauseln wie „alle bekannten Nutzungsarten“, wie die Kanzlei Böhm zur Zweckübertragungstheorie zeigt. Ein Beispiel: Ihr bucht Fotos für den Verkauf einer Altbauwohnung in Eimsbüttel. Für das Inserat und das Exposé sind die Rechte vom Zweck her klar gedeckt. Ob ihr dieselben Bilder zwei Jahre später in einer Imagekampagne einsetzen dürft, ist es nicht.

Die Lösung ist einfach: Schreibt den Nutzungsumfang vor dem Termin auf. Ein paar Zeilen im Angebot genügen, wenn sie Medien, Dauer und Weitergabe nennen.

Immobilienfotos in Exposé, Portal, Website und Social Media

Für Immobilienbilder gelten dieselben Regeln wie für jedes andere Foto, nur dass sie besonders viele Kanäle durchlaufen. Ein Satz Bilder landet oft gleichzeitig im PDF-Exposé, auf zwei oder drei Portalen, auf eurer Website und in einem Instagram-Post. Jeder dieser Kanäle sollte von eurer Erlaubnis gedeckt sein.

Wichtig zu wissen: Ein Foto, das schon online steht, dürft ihr nicht einfach kopieren. Das gilt auch für Bilder aus alten Exposés oder von Portalen. Ohne passende Nutzungsrechte dürft ihr fremde Immobilienfotos weder für eigene Zwecke noch auf Drittportalen verwenden, wie die Kanzlei Jüdemann zu Immobilienfotos im Internet erklärt. Und im Streitfall müsst ihr nachweisen, dass euch Rechte für genau dieses Bild und genau diesen Nutzungsumfang eingeräumt wurden (IHK Karlsruhe). Bewahrt Angebot, Auftragsbestätigung und Lieferung deshalb zusammen auf.

Wie ihr die Bilder kanalübergreifend klug einsetzt, lest ihr in meinem Beitrag zum digitalen Immobilienmarketing.

Außenansicht und Innenräume

Neben den Rechten des Fotografen zählt, was auf dem Bild zu sehen ist. Für Außenaufnahmen hilft die Panoramafreiheit nach § 59 UrhG: Werke, die sich dauerhaft an öffentlichen Wegen, Straßen oder Plätzen befinden, dürfen von dort aus abgebildet werden, bei Bauwerken allerdings nur die äußere Ansicht (Universität Bremen zu Gebäudeabbildungen).

Innenräume sind etwas anderes. Hier braucht ihr die Zustimmung des Eigentümers und, bei vermieteten Objekten, des Mieters. Sind Personen oder fremde Werke wie ein auffälliges Kunstwerk an der Wand im Bild, kann zusätzlich deren Einwilligung nötig sein, so das Hochschulbibliothekszentrum NRW. Praktisch heißt das: Bilder mit persönlichen Gegenständen lieber vorher abhängen. Wie ihr Räume dafür vorbereitet, zeigt mein Ratgeber Immobilie für Fotos vorbereiten.

Dürft ihr Fotos weitergeben oder nach dem Auftrag weiterverwenden?

Diese Frage kommt in der Praxis oft erst, wenn es schon brennt. Der Eigentümer möchte die Bilder für einen Privatverkauf, der Bauträger will sie auf seiner eigenen Website, der Alleinauftrag läuft aus und ein anderer Makler übernimmt das Objekt.

Die Grundregel: Eine Weitergabe an Dritte ist nur zulässig, wenn ihr sie mit dem Fotografen vereinbart habt. Das ist die Empfehlung des Bundesverbands Architekturfotografie, die in vielen Fotobereichen als Orientierung gilt. Hat ein Dritter Interesse an den Bildern, ist der direkte Weg zum Fotografen oft der schnellste, um die zusätzliche Nutzung sauber zu klären.

Für euch als Makler bedeutet das konkret:

• Eigentümer: Soll der Eigentümer die Bilder nutzen dürfen, zum Beispiel für eine Vermietung nach dem gescheiterten Verkauf, schreibt das vorher in die Vereinbarung.
• Käufer: Viele Käufer wünschen sich die Bilder als Erinnerung. Für die private Nutzung lässt sich das meist unkompliziert mit vereinbaren.
• Andere Unternehmen: Bauträger, Hausverwaltungen oder Agenturen brauchen eigene Rechte. Klärt, ob diese über euch laufen oder direkt mit dem Fotografen.
• Nach Auftragsende: Wollt ihr verkaufte Objekte weiter als Referenz auf eurer Website zeigen, muss die Dauer der Nutzung das abdecken.

Ein hilfreicher Gedanke: Plant den Lebenszyklus der Bilder, nicht nur den Verkauf. Wer im Voraus weiß, wer die Fotos in einem Jahr noch braucht, spart sich spätere Nachverhandlungen.

Was für Immobilienvideos zusätzlich zählt

Für Objektfilme gelten die gleichen Grundsätze: Der Videograf bleibt Urheber, ihr bekommt Nutzungsrechte für vereinbarte Kanäle. Drei Punkte kommen bei Videos häufiger dazu:

1. Schnittfassungen: Oft braucht ihr mehrere Versionen, etwa einen längeren Film für Portal und Website sowie eine kurze Hochformat-Fassung für Reels. Legt fest, welche Fassungen geliefert werden und ob ihr selbst kürzen dürft. Das ist ein Bearbeitungsrecht.
2. Personen im Bild: Stellt ihr das Objekt persönlich vor, seid ihr selbst im Film. Wechselt der Makler oder tritt der Eigentümer auf, sollte die Einwilligung der abgebildeten Person zur Nutzung klar geregelt sein.
3. Plattformen: Ein Video auf YouTube, Instagram und im Portal sind drei Kanäle. Nennt sie alle.

Wenn ihr überlegt, ob sich für euer Objekt eher Fotos oder ein Film lohnt, hilft mein Vergleich Immobilienfotos oder Objektvideo. Und wer vor der Kamera sprechen möchte, findet Formulierungshilfen im Ratgeber Was sage ich als Makler vor der Kamera?

Was passiert, wenn Rechte fehlen?

Die Folgen sind teurer, als viele denken. Bei unerlaubter Nutzung drohen insbesondere Abmahnung, Unterlassung und gegebenenfalls Schadensersatz (IHK Karlsruhe). Hinzu kommen nach Angaben der Kanzlei Jüdemann oft Ansprüche auf Auskunft und Beseitigung sowie Anwaltskosten.

Guter Glaube hilft dabei wenig. Gerichte stellen hohe Anforderungen an die Prüfung der sogenannten Lizenzkette, also der Frage, ob jeder in der Kette die Rechte wirklich hatte, die er weitergegeben hat. Die Architektenkammer NRW verweist hier auf ein Urteil des LG Düsseldorf vom 26.08.2015 (12 O 370/14). Wer Bilder vom Eigentümer bekommt, sollte also fragen: Woher stammen sie, und wer hat sie erlaubt?

Habt ihr bereits eine Abmahnung erhalten, unterschreibt nichts vorschnell. Lasst die Forderung von einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Urheber- und Medienrecht prüfen, bevor ihr eine Unterlassungserklärung abgebt oder zahlt.

Checkliste: Nutzungsrechte vor dem Shooting klären

Mit diesen sechs Schritten seid ihr auf der sicheren Seite, bevor der Fotograf überhaupt klingelt:

1. Kanäle auflisten: Exposé, welche Portale, eigene Website, welche Social-Media-Kanäle, eventuell Print-Anzeigen.
2. Dauer festlegen: Nur für die Vermarktung oder auch danach als Referenz?
3. Weitergabe klären: Wer außer euch soll die Bilder nutzen dürfen, also Eigentümer, Bauträger, Käufer?
4. Bearbeitung absprechen: Dürft ihr zuschneiden, Logos einfügen oder Videos kürzen?
5. Zustimmungen einholen: Eigentümer, Mieter und alle Personen, die im Bild oder im Film zu sehen sind.
6. Schriftlich festhalten: Angebot und Auftragsbestätigung mit dem Nutzungsumfang aufbewahren, zusammen mit den gelieferten Dateien.

Nutzt ihr Bilder, die ihr nicht selbst beauftragt habt, zum Beispiel vom Eigentümer, fragt nach dem Fotografen und den vereinbarten Rechten. Fehlt die Antwort, sind neue Aufnahmen meist der schnellere und sicherere Weg.

Meine Sicht: Klarheit gehört ins Angebot

Ich erlebe oft, dass Nutzungsrechte erst dann zum Thema werden, wenn ein Objekt schon online ist. Dabei lässt sich das vor dem Termin in wenigen Minuten klären, und genau dort gehört es auch hin.

Deshalb erstelle ich jedes Angebot individuell und teilen es euch vor dem Termin verbindlich mit, als Festpreis ohne Stundensatz und ohne versteckte Nachberechnung. Die Nutzungsrechte passe ich genauso an wie Bildserie und Filmfassung: Braucht ihr die Bilder für Exposé, Portale, Website und Social Media, spreche ich das ab, bevor ich auf den Auslöser drücke.

Für euch heißt das: Ihr wisst vorher, was ihr bekommt, was es kostet und wo ihr es einsetzen dürft. Gerade wenn ihr regelmäßig neue Objekte vermarktet, ist diese Planbarkeit viel wert, denn dann wird nicht jeder Auftrag zur neuen Verhandlung.

die Redaktion

Fotos und Objektfilm mit klar geregelten Rechten

Ihr vermarktet Wohnungen oder Häuser in Hamburg und Umgebung? Ich liefere bis zu 25 bearbeitete Fotos und Objektfilme von 60 bis 90 Sekunden, auf Wunsch mit persönlicher Vorstellung durch euch oder den Eigentümer. Ihr bekommt JPGs und Videos für Exposé, Portale, Website und Social Media, inklusive einer Korrekturrunde.

Alle Details findet ihr auf meiner Seite Leistungen und Preise, die allgemeinen Bedingungen in meinen AGB. Wie sich die Kosten zusammensetzen, erklärt mein Ratgeber Was kostet ein Immobilienfotograf in Hamburg?

Häufige Fragen

Gehören mir die Fotos, wenn ich den Fotografen bezahlt habe?

Nein, das Urheberrecht bleibt beim Fotografen. Mit der Bezahlung erhaltet ihr Nutzungsrechte in dem Umfang, den ihr vereinbart habt. Deshalb lohnt es sich, Medien, Dauer und Weitergabe schriftlich festzuhalten.

Darf ich Fotos aus einem alten Exposé für ein neues Inserat verwenden?

Nur, wenn eure Rechte das abdecken. Stammen die Bilder von einem anderen Makler oder Fotografen, braucht ihr dessen Erlaubnis. Fehlt sie, drohen Abmahnung und Schadensersatz.

Muss ich den Fotografen im Exposé nennen?

Der Urheber hat das Recht auf Anerkennung seiner Urheberschaft und kann bestimmen, ob und wie er genannt wird. Ob ein Bildnachweis nötig ist, klärt ihr am besten direkt bei der Beauftragung.

Brauche ich für ein Immobilienvideo andere Rechte als für Fotos?

Die Grundsätze sind gleich: Der Urheber räumt euch Nutzungsrechte für bestimmte Kanäle ein. Zusätzlich solltet ihr Schnittfassungen, das Kürzen durch euch selbst und die Einwilligung von Personen im Film regeln.

Darf der Eigentümer die Bilder nach dem Verkauf nutzen?

Nur, wenn das mit dem Fotografen vereinbart ist. Möchte der Eigentümer die Bilder etwa für eine spätere Vermietung, nehmt das gleich in die Absprache auf.

Quellen

Architektenkammer NRW: Fotografieren und fotografieren lassen Universität Bremen: Bilder vom Urheber überlassen Universität Bremen: Gebäudeabbildungen IHK Karlsruhe: Bildrechte im Internet IHK Region Stuttgart: Bildrechte im Internet Hochschulbibliothekszentrum NRW: FAQ Bildrechte § 13 UrhG: Anerkennung der Urheberschaft Kanzlei Böhm: Einfache und ausschließliche Nutzungsrechte Kanzlei Böhm: Die Zweckübertragungstheorie Jüdemann Rechtsanwälte: Immobilienfotos im Internet

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